Pour réussir la transition économique, environnementale et sociale,
l’action individuelle peut se révéler plus efficace que la contrainte
réglementaire. Cette action passe par une prise de conscience de
l’impact de nos modes de vie et d’habitat : « On ne gère bien que ce
que l’on mesure », associée à des « stratégies de durabilité ».
L’Ecole Nationale des Ponts et Chaussées a créé en 2011 le Mastère Spécialisé® Executive Immobilier et Bâtiment Durables, Transitions énergétique et numérique (anciennement Immobilier, Bâtiment, Energie), dont j’ai été le directeur de sa création jusqu’au 30 avril 2020. Dominique Naert (naert.dominique@wanadoo.fr) en est le nouveau directeur.
Je reste membre du Comité Scientifique et Pédagogique du mastère et co-responsable de la semaine de cadrage de janvier Troisième révolution industrielle, transition énergétique et numérique, ville, immobilier, bâtiment.
C’est un mastère « Executive » et « Part time » qui s’adresse prioritairement à des cadres confirmés en poste souhaitant suivre une formation de haut niveau originale articulant culture de l’immobilier (finance, droit) et culture du bâtiment (architecture, sciences de l’ingénieur) sous l’égide du développement durable et de la révolution numérique.
C’est la première formation dédiée à l’immobilier et au bâtiment durables accréditée en Europe par la RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors)
Pour accéder au site internet du mastère (présentation, programme, dossier de candidature, témoignages) cliquez ici
J’ai copiloté avec Dominique Naert un livre sur le contenu du mastère publié chez Eyrolles en octobre 2021: Immobilier et bâtiment durables: réussir la transition carbone et numérique.
Chronique 23: Carbone: un nouvel horizon pour l’asset manager immobilier (Texte de la chronique)
Chronique 22: La révolution numérique peut fonctionner au charbon, cela ne facilite pas la transition énergétique (Texte de la chronique)
Chronique 21: Quelques observations sur le Plan Rénovation énergétique des bâtiments (Texte de la chronique)
Chronique 20: Immobilier et carbone (Texte de la chronique)
Chronique 19: Quand les investisseurs mettent sous surveillance les 100 entreprises les plus émettrices de carbone de la planète (Texte de la chronique)
Chronique 18: Pour une approche réaliste de la rénovation du parc immobilier (Texte de la chronique)
Chronique 17: Climat: les dirigeants de la finance commencent à bouger (Texte de la chronique)
Chronique 16: La valeur verte des logements (Texte de la chronique)
Chronique 15: Ungersheim un village en transition (Texte de la chronique)
Chronique 14: La feuille de route climat de la France (Texte de la chronique)
Chronique 13: Riposte à Trump: we are still in (Texte de la chronique)
Chronique 12: Comment agir dans un monde complexe: passer du « ou » au « et » (Texte de la chronique)
Chronique 11: Paris neutre en carbone en 2050? (Texte de la chronique)
Chronique 10: Destruction créatrice et emploi (Texte de la chronique)
Chronique 9: Investissement immobilier responsable et carbone (Texte de la chronique)
Chronique 8: Territoires durables, un mouvement mondial (Texte de la chronique)
Chronique 7: A Paris, on met en avant les problèmes, en régions, on met en oeuvre les solutions (Texte de la chronique)
Chronique 6: Un promoteur immobilier climatosceptique, disposant de pouvoirs très étendus, peut-il arrêter un mouvement mondial de lutte contre le dérèglement climatique? (Texte de la chronique)
Chronique 5: Pour la société à 2 000 Watts, contre le 19° (Texte de la chronique)
Chronique 4 : Transition énergétique, risque financier et risque pénal (Texte de la chronique)
Chronique 3 : Obsolescence immobilière et développement durable (Texte de la chronique)
Chronique 2 : Troisième révolution industrielle, innovation et destruction créatrice (Texte de la chronique)
Chronique 1 : Les trois préoccupations de la chronique (Texte de la chronique)
Comme les années précédentes, l’Institut Palladio des Hautes Etudes sur l’Immobilier et la Cité m’a demandé de participer à son cycle annuel consacré en 2018 au thème « Habiter la ville de demain »
Dans le cadre du séminaire « Révolution industrielle et Transitions énergétique et numérique: quelles régulations pour la ville? », je suis intervenu le 9 février 2018, sur le thème « Révolution industrielle, transition énergétique et habiter la ville de demain »
Dans cet article, publié avec Bertrand Absolute, Sinteo, Patrick Stekelorom, Allianz Real Estate et Jan Verschueren, Generali Real Estate, nous montrons l’importance d’un nouvel horizon incontournable du gestionnaire d’actifs immobiliers: le carbone. Sous la double pression des investisseurs et du législateur, l’asset manager va intégrer le carbone dans ses business plans.
Besoin d’un récit
Dans le contexte très mouvant actuel, nous avons besoin d’un récit, d’une narration, d’une histoire, qui puisse rendre compte à la fois des mutations ultra rapides que nous vivons et du temps long de l’histoire. Nous privilégions le récit des révolutions industrielles et des chocs qu’elles provoquent. A la suite notamment des travaux au siècle dernier de l’économiste Joseph Schumpeter, nous définissons une révolution industrielle comme une période d’accélération de l’innovation et de la destruction créatrice, deux caractéristiques fondamentales du capitalisme, par l’apparition de grappes d’innovations radicales, notamment dans les domaines de l’énergie, de la communication et des transports.
Un mouvement séculaire
Les révolutions industrielles apparaissent curieusement, du fait des hasards de l’histoire, dans les années 70. A partir de 1770, débute la première révolution industrielle basée sur la machine à vapeur et le charbon. A partir de 1870, commence la deuxième révolution industrielle fondée notamment sur le moteur à explosion et le pétrole. A partir de 1970, apparait la troisième révolution industrielle fondée sur le numérique et, potentiellement, sur les énergies renouvelables.
La révolution industrielle est donc un mouvement séculaire ! C’est un récit qui rend compte à la fois d’innovations radicales et du temps long de l’histoire. C’est un mouvement d’une grande violence, qui s’installe ensuite dans la durée. Il se traduit par une transformation radicale des modes de production, de consommation et de vie.
Choc frontal avec la biosphère
Fondées sur l’utilisation systématique des énergies fossiles, les révolutions industrielles, y compris la troisième dans ses débuts actuels[1], émettent de très grandes quantités de gaz à effet de serre, tout particulièrement de carbone, qui dérèglent complètement le climat. Elles multiplient également les atteintes à la biodiversité et consomment de façon excessive les ressources naturelles.
Sur la question du climat, l’accord de Paris de décembre 2015 définit pour la première fois un cadre mondial de lutte contre le dérèglement climatique. Mais tout dépend du contenu futur des feuilles de route climat de chacun des pays signataires.
Une feuille de route climat ambitieuse
En juillet 2017, le gouvernement français a défini les grandes lignes de sa feuille de route climat qui va se décliner par des plans sectoriels et thématiques tout au long du quinquennat présidentiel. L’objectif est très ambitieux : atteindre la neutralité carbone dès 2050. C’est l’objectif de la Suède et des Pays-Bas. La Norvège espère l’atteindre dès 2030.
La taxe carbone va passer de 30 € la tonne en 2017 à 44 € en 2018 pour atteindre 86 € en 2022. Elle devrait dépasser les 100 € avant 2030.
Trois secteurs sont essentiels : l’immobilier, les transports et l’agriculture. Un enjeu essentiel est le parc immobilier dont la totalité devrait atteindre en 2050 les performances de la réglementation thermique actuelle des bâtiments neufs, qui est actuellement une des plus ambitieuses de la planète ! L’automobile devra être moins individuelle, plus occupée, plus électrique. Les fiscalités diesel et essence seront harmonisées d’ici 2021 et il ne devrait plus y avoir de voitures à essence et à diesel à partir de 2040. L’alimentation devrait connaître une forte évolution, avec moins de viande et de lait et plus de produits locaux.
L’objectif est la mise en place d’une économie circulaire. L’économie actuelle est linéaire : on extrait, on fabrique, on consomme, on jette. Elle se traduit par un fort gaspillage des ressources et une grande production de déchets. L’économie circulaire supprime la notion même de déchet qui devient une matière première pour l’industrie. L’ensemble de la production est recyclé.
Résistance des lobbies
Une telle feuille de route climat suscite de fortes résistances des lobbies de la deuxième révolution industrielle mais également de ceux de la troisième.
Le lobby fossile est touché de plein fouet. Dans le même temps, il s’oppose au processus et investit dans les énergies renouvelables. Il joue la montre sur la longueur de la transition, en s’appuyant sur le gaz.
Le lobby nucléaire a un argument de poids : l’électricité qu’il produit est décarbonée. Mais les risques en matière de sécurité sont élevés, et surtout le prix du kWh nucléaire est devenu plus élevé que celui des énergies renouvelables.
Le lobby automobile fait de la résistance. Il abandonne progressivement le diesel, investit dans le véhicule électrique et joue la montre sur la longueur de la transition avec la voiture à essence.
Le lobby du transport aérien agit surtout pour échapper à la taxe carbone, car l’avion solaire n’est pas pour demain.
Le lobby agricole va résister longtemps car le remplacement du modèle productiviste par des modèles écologiques est une véritable révolution économique, technique et culturelle.
Le lobby numérique n’est pas dans la logique de la feuille de route : il consomme énormément d’énergie et le smartphone, fabriqué dans le cadre d’une très forte division internationale du travail et conçu pour être non réparable et rapidement obsolète, est un contre modèle pour l’économie circulaire.
Poids des habitudes
Au-delà de l’action logique des lobbies, la feuille de route trace une transformation profonde des modes de vie de la population dans tous les domaines : alimentation, habitat, transports, consommation, travail, loisirs. Ce changement sera complexe et difficile car le poids des habitudes est important.
Mais le mouvement a déjà commencé
Ce mouvement est particulièrement actif au niveau local, dans des régions, des agglomérations et des campagnes. Le moteur de l’action est dans les territoires.
Concluons sur deux exemples très contrastés. La ville de Paris s’est fixée comme objectif la neutralité carbone en 2050 et a commencé à infléchir, en suscitant des débats souvent très animés, les modes de vie des habitants[2].
En Alsace, le village de 2 000 habitants d’Ungersheim a mis en place un plan ambitieux de 21 actions pour le 21eme siècle autour de trois idées intéressantes : autonomie intellectuelle, indépendance énergétique, souveraineté alimentaire[3].
Le mouvement est en cours, avec le jeu des pouvoirs et des contre-pouvoirs, les tâtonnements, les erreurs, les premiers résultats.
[1] L’Agence Internationale de l’Energie indique qu’en 2014, les énergies fossiles représentent 81% du mix mondial de l’énergie primaire.
[2] Pour écouter la chronique radio sur carbone et évolution des modes de vie parisiens, cliquez ici.
[3] Pour écouter la chronique radio sur l’intéressant cas d’Ungersheim, cliquez là.
Le 8 janvier 2018, au Cercle National des Armées, à Paris, dans le cadre des Lundis de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI), j’ai été invité à présenter mon approche de l’obsolescence immobilière.
L’évolution de la définition de l’obsolescence est une question qui se situe au coeur du métier d’expert immobilier.
Le 26 septembre 2017, au Cercle de l’Union Interalliée, à Paris, l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) m’a invité à participer à une table ronde sur le thème « Obsolescence: nouvelle classe d’actifs? »
Animé par Gaël Thomas, directeur de publication de Business Immo, le débat avec Gilles Allard, directeur immobilier d’ENGIE et président de l’ADI, et Joakim Azan, président du directoire de NOVAXIA a été très intéressant.
L’obsolescence est devenue une question stratégique pour le secteur immobilier, Un nouveau métier apparait, le capital développement immobilier, qui vise à créer une plus-value par la transformation d’actifs immobiliers obsolètes.
We need a narrative
In today’s fast changing context, we need a narrative, a story that can account for both the rapid changes we are experiencing and the long-term evolutions in history. We favor the narrative of the industrial revolutions and the shocks that they provoke. Following the work of the economist Joseph Schumpeter, we define an industrial revolution as a period of accelerating innovation and creative destruction, two fundamental characteristics of capitalism, particularly in the fields of energy, communication and transport.
A centennial movement
The industrial revolutions appear curiously, by historical coincidence, in the 70s. From 1770, begins the first industrial revolution based on the steam engine and coal. From 1870, initiates the second industrial revolution based in particular on the combustion engine and oil. From 1970, appears the third industrial revolution based on digital technology and, potentially, on renewable energy.
The industrial revolution is therefore a centennial movement! It is a narrative that reflects both clusters of radical innovations and long-term history. It is a movement of great violence, which then settles in the long run. It results in a radical transformation of production modes, ways of consuming and lifestyles.
Head-on collision with the biosphere
Based on the systematic use of fossil fuels, industrial revolutions, including the third revolution in its current beginnings[1], emit very high emissions of greenhouse gases, especially carbon, which completely deregulate the climate. They also multiply the damage to biodiversity and consume excessively natural resources.
On the climate issue, the Paris agreement of December 2015 defines for the first time a global framework for combating climate change. But everything depends on the future contents of the climate roadmaps of each of the signatory countries.
France: an ambitious climate roadmap
In July 2017, the French government defined the main lines of its climate roadmap that will be broken down by sectoral and thematic plans throughout the five-year presidential term. The goal is very ambitious: to achieve carbon neutrality by 2050. This is the goal of Sweden and the Netherlands. Norway hopes to reach it by 2030.
The carbon tax will go from € 30 per tonne in 2017 to € 44 in 2018 to reach € 86 in 2022. It should exceed € 100 before 2030.
Three sectors are essential: real estate, transport and agriculture. A key issue is the building stock, the total of which should reach in 2050 the performance of the current thermal regulation of new buildings, which is currently one of the most ambitious on the planet! The car will have to be less individual, more occupied and more electric. Diesel and petrol taxation will be harmonized by 2021 and there should be no more gasoline and diesel cars from 2040. Food should undergo a strong evolution, with less meat and milk and more local products.
The objective is the development of a circular economy. The current economy is linear: we extract, we manufacture, we consume, we discard. It results in a waste of resources and a large production of waste. The circular economy removes the very notion of waste, which becomes a raw material for industry. All production is recycled.
Resistance of lobbies
Such a climate roadmap provokes strong resistance from the lobbies of the second industrial revolution but also those of the third.
The fossil fuel lobby is hit hard. It simultaneously opposes the process and invests in renewable energy. It plays for time on the length of the transition, relying on gas.
The nuclear lobby has a strong argument: the electricity it produces is carbon-free. But the security risks are high, and especially the price of nuclear kWh has become higher than that of renewable energies.
The automobile lobby is resisting. It gradually abandons the diesel, invests in the electric vehicle and plays the watch on the length of the transition with the gasoline car.
The air transport lobby acts mainly to escape the carbon tax, because the solar plane is not for tomorrow.
The agricultural lobby will withstand for a long time because replacing the productivist model with an ecological model is a real economic, technical and cultural revolution.
The digital lobby is not in the logic of the roadmap: it consumes a lot of energy and the smartphone, manufactured under a strong international division of labor and designed to be unrepairable and quickly obsolete, is a counter-model for the circular economy.
Force of habit
Beyond logical actions by the lobbies, the roadmap shows a profound transformation in the lifestyles of the population in all areas: food, housing, transport, consumption, work and leisure. This change will be complex and difficult because of the force of habit.
But the movement has already begun
This movement is particularly active at the local level, in some regions, cities and villages. The driving force is in the local territories. Let’s conclude on two very contrasting examples.
The city of Paris has set itself the goal of carbon neutrality in 2050 and has begun to influence, by provoking lively debates, the ways of life of the Parisians[2].
In Alsace, the village of 2,000 inhabitants of Ungersheim has set up an ambitious plan of 21 actions for the 21st century around three interesting ideas: intellectual autonomy, energy independence, food sovereignty[3].
The movement is underway, with the game of powers and counter-powers, experiments, mistakes and first results.
[1] The International Energy Agency reports that in 2014, fossil fuels account for 81% of the world’s primary energy mix.
[2] To listen to the radio chronicle on carbon and evolution of Parisian lifestyles, click here (in French).
[3] To listen to the radio chronicle on the interesting case of Ungersheim, click here (in French).
L’OCDE a publié en 2016 son troisième Examen Environnemental relatif à la France, après ceux de 1997 et de 2005. En complétant avec d’autres informations, c’est l’occasion de faire un point sur les résultats de la politique environnementale de la France.
Rattrapage du retard français
Jusqu’au milieu des années 2000, la politique environnementale de la France est peu ambitieuse (même si certains éléments en ont été définis dès les années 70). Un exemple, relatif au secteur du bâtiment, significatif parmi d’autres : la directive européenne n° 2002/91/CE relative à l’efficacité énergétique des bâtiments est publiée le 16 décembre 2002. Près de quatre ans plus tard, début 2006, aucun texte de mise en œuvre de la directive n’est publié en France. Le retard en particulier vis-à-vis des pays de l’Europe du Nord et de l’Allemagne est alors très important.
In 2016 the OECD published its third Environmental Examination of France, following those published in 1997 and 2005. In conjunction with other sources of information, it provides an opportunity to take stock of the results of French environmental policy.
France catching up
Until the mid-2000s, French environmental policy was unambitious (although some elements have been in place since the 1970s). A significant example concerning the property and construction industry: the European Directive No 2002/91/EC on the energy efficiency of buildings was published on 16 December 2002. Nearly four years later, in early 2006, no text implementing the Directive had been published in France. The gap vis-à-vis notably the Northern Europe countries and Germany was therefore considerable.