Je tiens désormais une chronique mensuelle dans la Lettre Business Immo Green, qui s’adresse aux professionnels de l’immobilier. Pour lire les dernières chroniques, cliquer sur les mots suivants: Vers quel objectif 2050?, L’innovation pourquoi faire?, Voeux de la Direction du Trésor, Mesurable, Vérifiable, Reportable, Refusons un certain pessimisme, Energie et fondamentaux de l’immobilier, Valeur verte, Loi Grenelle 2, Surcoût ou nouveau risque?, Le grand saut qualitatif.

Le groupe de réflexion informel “Valeur Verte en Pratique”, dont je fais partie, a publié une synthèse de ses travaux sous le titre “Evaluer et garantir la valeur verte immobilière” dans IEIF Réflexions Immobilières n°53 du 3ème trimestre 2010. Pour télécharger l’article, cliquer ici.

Dans cet éditorial, un dialogue fructueux est établi avec le directeur général d’une foncière allemande sur la « valeur verte » immobilière. Au-delà de plusieurs divergences, d’intéressantes convergences apparaissent.

Ensuite une analyse de la nouvelle directive européenne de 2010 sur la performance énergétique des bâtiments et son application en France est proposée. Quel contraste avec l’application, tardive et un temps limitée, de la précédente directive de 2002 !

Le Grenelle de l’Environnement est passé par là. Et la France, hier le mauvais élève, est maintenant dans les tous premiers de la classe ! Reste à ce que ces textes législatifs très ambitieux entrent maintenant dans la réalité de la construction et de l’immobilier, et dans les pratiques des professionnels.

Enfin, le principe de ce blog est de mettre gratuitement à la disposition de ses lecteurs de nombreux textes, en français et en anglais, permettant un meilleur lien entre professionnels et chercheurs, dans le champ de l’économie de l’immobilier durable. Ainsi vous pouvez:

–      A gauche, télécharger des articles, mémoires, rapports dans la rubrique « Téléchargements » (classés en trois domaines: Politiques et Marchés, Coûts et Rentabilité, Finance) et utiliser les « Liens utiles »,

–      A droite, télécharger des textes de conférences et de groupes de travail. Voyez en particulier le Benchmark mondial sur les politiques d’efficacité énergétique, réalisé sous forme de sessions internet internationales, organisées par le Task Group n°66 « Energy and the Built Environment » du Conseil International du Bâtiment, que je coordonne. Vous pouvez aussi accéder aux éditoriaux précédents. Notons que l’article sur la rentabilité de l’immobilier « vert » a dépassé les 2 000 lecteurs et que celui sur la convergence mondiale des certifications environnementales a été traduit en chinois !

Bonne lecture et n’hésitez pas à donner vos commentaires.

Jean Carassus, consultant, Professeur Ecole des Ponts ParisTech,

jean.carassus@immobilierdurable.eu

In this editorial, a fruitful dialogue is established with the CEO of a German Real Estate Investment Trust on “green value”. Beyond several differences, interesting similarities emerge.

Then an analysis of the new 2010 European Energy Performance of Buildings Directive and its implementation in France is available. What a contrast with the late and sometime limited implementation in France of the previous 2002 Directive!

The “Grenelle of the Environment” went through here. And France, yesterday the bad pupil in the class, is now among the very first! It remains now that French very ambitious regulations really get into the reality of the Construction and Property sector, and practices of all professionals involved.

The action principle of our blog is to offer free access texts allowing a better link between Construction and Property professionals and researchers in the field of Sustainable Real Estate Economics. Thus you can:

– On the left side, download articles and reports from “Téléchargements” item (classified into three areas: Policies and Markets, Costs and Profitability, Finance) and use some “Useful Links”,

– On the right side, download conference and working groups papers. See in particular the Energy Efficiency Worldwide Benchmark, embodied as international Internet sessions, organized by Task Group n° 66 “Energy and the Built Environment” of International Council for Building (CIB), which I coordinate. You can also reach previous editorials. Let us notice that more than 2 000 persons read the article dealing with Green Value and the paper dedicated to the World wide Common metrics of Green buildings labels has been translated into Chinese!

Enjoy and feel free to give your feedback.

Jean Carassus, consultant, Professor Ecole des Ponts ParisTech,

jean.carassus@immobilierdurable.eu  

Nous avons reçu récemment le courriel suivant :

“Cher Monsieur,

 J’ai lu avec attention votre « Guest Column » dans « Property Investor Europe» de Juillet 2010, intitulée “Obsolescence issues mean green real estate no longer an extra cost, but extra value”.

 Autant je suis un fervent défenseur de l’approche durable de l’immobilier (la société que je dirige prend activement par aux discussions du GRI sur le supplément immobilier), participe en Allemagne au DGNB (l’équivalent français de HQE), et travaille avec d’autres sur la problématique au travers de l’International Sustainability Alliance, autant il me semble important de revenir sur ce qu’il me semble représente un certain nombre de contre vérités qui malheureusement sont poussées de plus en plus par des personnalités académiques.

1-      Les fameux 40%.

Le chiffre avancé par l’UNEP, et repris en cœur par les défenseurs de l’immobilier vert. Il ne s’agit pas pour moi de contredire la nature de ce chiffre (je n’ai à ce jour pas trouvé un quelconque fondement à ce chiffres, mais je veux bien vivre avec), mais juste de souligner le dangereux amalgame qui est fait du fait de l’utilisation de ce chiffre. Vous sous-entendez en utilisant ce chiffre, qu’il est potentiellement possible de diminuer la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre significativement simplement en travaillant sur les immeubles. Or il est évident (du moins je l’espère) que si les immeubles contribuent si fortement à la consommation énergétique c’est du fait qu’environ 40% (je vous l’accorde le chiffre est aussi flou que le précédent) de l’activité économique à lieu dans des immeubles. L’impact en termes d’énergie et de gaz à effet de serre dans le cadre de l’utilisation d’un immeuble et tout autant lié à sa conception qu’à la manière dont il est utilisé par la suite.

Compte tenu du fait que la propriété des immeubles et extrêmement disparate, que le stock effectivement détenu par des acteurs institutionnels (susceptible d’agir rapidement) est relativement faible, et par ailleurs le niveau de rajeunissement du stock est extrêmement long (contrairement par exemple au stock automobile) il est dangereux de prétendre qu’on peut effectivement agir sur les problématiques climatiques avec des outils tels que l’immobilier durable. Avec le niveau d’investissement actuel il n’y a pas plus de 1 à 2% du stock d’immeuble commerciaux qui est renouvelé en Europe chaque année. Autant dire que s’il faut compter sur ca pour sauver la planète… Stigmatiser l’industrie immobilière ne sert pas vos desseins.

2-      Les « immeubles verts » créent de la valeur.

 Vous vous appuyez pour faire des affirmations fortes (vous parlez dans l’article de PFE de « firm conclusions ») sur l’étude largement répandue de Mrs Piet Eichholtz. Cette étude ne prouve en réalité pas grand-chose, si ce n’est qu’un immeuble neuf vaut plus qu’un immeuble ancien (en terme de valeur locative, et en terme de valeur capitalistique, pour plus de détails http://alstria.blogspot.com/2010/03/ceteris-paribus.html#more). En l’occurrence cette étude conclue d’ailleurs d’elle-même en page 16 « The results suggest that the LEED rating has no statistically significant effect upon commercial rents » ce qui ne va pas vraiment vous en conviendrez dans le sens de votre article.

 La principale problématique de ces études comme des nombreuses que vous publiez sur votre blog est qu’elles partent d’une conclusion (un immeuble vert crée de la valeur) qu’elles essaient ensuite de démontrer avec des données statistiques. La réalité est cependant diamétralement opposée (et je ne fais pas de sémantique). Un immeuble vert ne crée pas de valeur, mais l’introduction des problématiques durable dans l’immobilier à accélérer l’obsolescence du stock existant, et par conséquent réduit la valeur des immeubles « non verts ». Il est urgent, et notamment au niveau académique d’arrêter de parler de « Green Premium », mais de se focaliser sur la réalité ou comme disent nos amis anglo-saxon du « brown discount ».

Le danger est de continuer à essayer de convaincre les acteurs du marché de quelque chose alors que toute leur expérience pratique montre que cela ne correspond pas à la réalité. A l’exception de quelques immeubles servant de vitrine à certaines sociétés (le nouveau siège de Siemens à Munich par exemple), il n’y a pas, pour les personnes qui sont actives dans le marché au jour le jour, de preuves tangibles de retour sur investissement supérieur dans le cadre d’un immeuble vert. Il serait par contre beaucoup plus facile d’attirer l’attention sur les retours sur investissement inferieurs à ceux attendus dans le cas d’immeubles non vert.

Le résultat de l’approche que vous suivez, est que pour une majeure partie des acteurs de l’immobilier commercial en Europe, la notion d’immobilier durable est purement marketing. Il est plus facile de lever des fonds en faisant du « vert », notamment auprès d’investisseurs individuels. Par conséquent, peu de personnes ont tendance à regarder au delà du certificat en lui-même qui devient une fin en soi (il faut être certifié, mais personne ne sait plus vraiment pourquoi). Or (ces deux analyses sont d’ailleurs absente de votre blog), il est maintenant largement prouve que le certificat en lui-même n’es garant de rien du tout (cf. Etude du USCGB, et la contre analyse MIS-LEED-ING). Il est des immeubles LEED platinium qui consomme plus d’électricité que le moins bien conçu des immeubles des années 70. La majorité des systèmes de certification environnementale existants s’appuient sur des études théoriques qui sont loin de refléter la réalité pratique de l’utilisation des bâtiments. Par ailleurs, aucun des référentiels que je connais ne remet strictement en cause les décisions de conception quelque fois ubuesques. Je reste toujours perplexe à la vue des immeubles tout en verre certifiés durables… sous prétexte que la double (et quelquefois triple) couche de verre est plus efficace qu’une épaisseur simple.

3-      La notion d’immobilier durable se résume à l’approche énergétique

Il y a comme une forte propension reprise souvent dans les medias (le webcast de Property Investor Europe sur le sujet est parlant) à faire un amalgame entre un immeuble durable est un immeuble efficace énergétiquement, Votre blog illustre bien mon propos. Bien que « immobilier durable » vous n’abordez que les problématiques énergétiques. La notion de « durable » est à mon sens bien plus large que la simple problématique énergétique. Houston, ou Dubai pour ne citer que ces deux villes sont plein d’immeubles certifiés « sustainable » qui sont vides. A mon sens, l’immeuble le plus durable que l’on puisse imaginer est celui que l’on n’a pas eu besoin de construire.

A ce jour, aucune des approches de certification des immeubles ne prend en considération ce qui est à mon sens la question primaire. Est-il nécessaire ou non de construire cet immeuble ? Pas plus qu’elles ne prennent en compte la viabilité économique d’un projet sur le long terme, ou une approche globale de la problématique (i.e. est-il préférable de construire un nouveau bâtiment pour l’utilisateur ou vaut-il mieux redévelopper un immeuble existant?). On ne peut pas reprocher aux promoteurs de ne pas considérer ces points qui relèvent plus de la planification urbaine que de l’approche individuelle. Un exemple frappant est celui de la ville de Frankfort qui malgré un des taux de vacance les plus hauts d’Europe, a délivré 800,000 m² de droits à construire (soit environ un an de demande locative). Au sein même de Frankfort la nouvelle tour de la BCE relève typiquement de l’immeuble certifie HQE, qui n’aurait jamais du être construit (pour plus de détails : http://alstria.blogspot.com/2009/10/two-fridge-syndrome.html)

Ultimement je reste persuadé que nous défendons les mêmes valeurs et servons les mêmes objectifs. Je suis en contact journalier avec mes équipes, mes locataires, des promoteurs, et différents acteurs de l’immobilier commercial (en l’occurrence en Allemagne). Les personnes préoccupées par les problématiques durables sont en règle générale peu nombreuses. Pour beaucoup tout ceci n’est qu’une affaire de marketing, dans la mesure où sur le terrain, la réalité est bien loin des promesses faites. Pour arriver à convaincre le plus grand nombre de la nécessité d’une approche durable il est à mes yeux primordial de refléter la réalité des choses : L’immobilier durable ne sera bientôt plus une option, mais une nécessité. Il n’y a aucune plus value à en attendre, mais il y a un risque majeur à l’ignorer.

Olivier Elamine, CEO, Alstria Office REIT, www.alstria.com, 

www.alstria.blogspot.com“

Nous avons fait la réponse suivante:

« Cher Monsieur,

Je vous remercie pour votre appréciation sur l’article publié dans « Property Investor Europe » de Juillet 2010. Elle permet un dialogue fructueux sur le thème stratégique de l’immobilier durable. Je reprends les trois parties de votre argumentation.

1         –   Les fameux 40%.

J’indique dans l’article qu’en Europe, l’immobilier représente 40 % de l’énergie consommée et 36 % des gaz à effet de serre émis. Ces chiffres proviennent de la Direction Générale pour l’Energie et les Transports de la Commission Européenne et plus précisément de l’exposé fait par Michaela Holl, « EU Energy Policies for Buildings » (1ère planche de la page 2), lors d’un séminaire organisé à Bruxelles le 14 Octobre 2009, par le Task Group n°66 Energy and the Built Environment du Conseil International du Bâtiment dont je suis le coordinateur.

Je note que ces chiffres sont également valables pour les Etats-Unis si j’en crois l’intervention « U.S. Policies and Concepts Supporting Improved Energy Efficiency in Buildings » faite par Shyam Sunder (National Institute of Standards and Technology – NIST – du Ministère du Commerce) lors du même séminaire (1ère planche de la page 4). Mais comme vous l’indiquez, là n’est pas l’essentiel.

Vous pensez ensuite que je sous entends qu’il est possible de baisser consommation d’énergie et émissions de gaz à effet de serre  simplement en travaillant sur les immeubles, et ainsi en négligeant la manière dont ils sont utilisés par la suite. Je suis d’accord avec vous sur le fait que la performance dépend non seulement des caractéristiques des immeubles mais aussi de la façon dont ils sont gérés et utilisés. En partenariat avec plusieurs professionnels de l’immobilier, je l’affirme clairement dans l’article récent « Evaluer et garantir la valeur verte immobilière ».

Vous indiquez enfin que nous n’avancerons pas vite avec une construction neuve qui ne représente chaque année que 1 à 2 % du stock. Je suis d’accord avec vous. L’enjeu essentiel est la rénovation ambitieuse du stock existant.

2         – Les immeubles verts créent de la valeur.

Vous indiquez que l’étude de Piet Eichholtz, Nils Kok et John M. Quingley se contente de démontrer qu’un immeuble neuf vaut plus qu’un immeuble ancien. C’est inexact, de même pour les deux autres analyses que je cite, celle de Franck Fuerst et Patrick McAllister et celle de Norm Miller, Jay Spivey et Andy Florance. Il est intéressant de noter que ces trois recherches utilisent la même base de données immobilières (CoStar), concluent dans le même sens (un immeuble de bureaux Energy Star® et LEED® a tendance à avoir un loyer, un taux d’occupation et un prix de revente plus élevés) mais divergent sur les chiffres.

Pourquoi ? Parce que chaque équipe construit un modèle mathématique dit de « prix hédoniques » qui tente, avec plus ou moins de succès, de comparer les immeubles certifiés avec des immeubles non certifiés de caractéristiques comparables (âge de l’immeuble, localisation, taille, marché local…).

Je suis d’accord avec vous sur le fait que la valeur verte s’exprimera plus par le risque (important) de dévalorisation des immeubles non verts que par la survaleur des immeubles verts. Vous avez raison de suggérer au monde de la recherche de s’intéresser de plus près aux mécanismes de décote des immeubles non verts. Reconnaissez toutefois qu’il s’agit du même phénomène de valorisation-dévalorisation des patrimoines immobiliers.

Ensuite je vous rejoins quand vous affirmez que de nombreux professionnels investissent dans des immeubles « verts » pour des raisons « marketing », personne « ne sachant vraiment pourquoi ».

Je suis également d’accord sur le fait que les certifications d’immeubles ne garantissent pas les performances de la gestion et de l’utilisation. J’ai mis sur mon blog plusieurs études qui le montrent, comme celle de O. Catarina et S. Illouz sur HQE®, celle de G.R. Newsham, S. Mancini et B. Birt sur LEED® ou celle de J.M. Zgraggen et alii sur Minergie®.

Je note d’ailleurs que les certificateurs en ont pris conscience puisqu’ils ont créé les certifications « HQE® Exploitation », « BREEAM® in Use » et « LEED® for Existing Building Operation & Maintenance » qui portent sur l’exploitation et l’usage.

3         – La notion d’immobilier durable se résume à l’approche énergétique.

Là vous signalez un vrai danger. Même si je parle plutôt de qualité énergie-environnement-santé des immeubles et que j’indique qu’il faut maintenant aussi intégrer dans l’analyse le transport des utilisateurs des immeubles, il faut veiller à bien affirmer la dimension socio-économique de l’immobilier durable.

Les questions que vous posez sont les questions stratégiques : Est-il nécessaire ou non de construire cet immeuble ? Quelle est la viabilité économique du projet à long terme ? Faut-il construire un nouvel immeuble ou réhabiliter un immeuble existant ? Comme vous, je connais des immeubles HQE® qui n’auraient jamais du être construits, en particulier à l’endroit où ils l’ont été.

Comme vous le dites, ultimement nous défendons les mêmes valeurs et servons les mêmes objectifs. A nous d’agir, vous en tant que professionnel, moi en tant que consultant et enseignant, pour convaincre les acteurs du marché que, comme vous l’indiquez, « l’immobilier durable ne sera bientôt plus une option, mais une nécessité » ».

Jean Carassus, consultant, professeur Ecole des Ponts ParisTech, www.immobilierdurable.eu

We recently received the following email:

Dear Sir,

I read with interest your Guest Column in the July 2010 edition of “Property Investor Europe” titled “Obsolescence issues mean green real estate no longer an extra cost, but extra value”.

I am a strong believer of the sustainability approach in real estate (my company is an active member of the GRI CRESS discussions, member of the German Green Building Council (DGNB), and a founding member of the International Sustainability Alliance), however I believe it is essential to react to wisdom which is unfortunately put forward by a number of academics. 

1- The 40% number

This number has been put forward among other by the UNEP and is quotes by all the militant of the green real estate scene. My aim is not to contradict the number (I must confess that I have not seen so far any scientific justification for these numbers, I am happy to be a believer), but to highlight the danger of using this number randomly. You implicitly imply when you use this number that it should be possible to reduce greenhouse gas emission, as well as energy consumption solely by working on buildings. It is (I hope) obvious that if building contribute that much to greenhouse emission, that’s because 40% of human activity is taking place in buildings (and I have to confess that this 40% is as random as the previous one). The impact of energy consumption and greenhouse effect is as much if not more linked to the usage of the building as to its conception.

Considering that real estate ownership is heavily fragmented, that the stock owned by institutional owners (the more likely owners to react quickly) is rather low, and that moreover the timeframe of refurbishment of the existing stock is to be accounted in decades rather than years (by opposition for instance to the automotive stock), it is dangerous to pretend that global warming can be effectively addresses through sustainable real estate. At the current pace, I do not believe than more than one or two percent of the stock is renewed annually in Europe. No need to say that this is alone is far from being a solution to our problems. Putting a strong emphasis on the negative impact of real estate does not really help in that context.

2-      Green buildings create value.

In order to sustain very « firm conclusion » with regard to the value creation of green building, you rely on a very well marketed study of Mr. Piet Eichholtz. This study, in reality does not demonstrate more than the fact that a new building is worth more than an old one (whether in rental value or capital value, for more detail, please read  http://alstria.blogspot.com/2010/03/ceteris-paribus.html#more) as a matter of fact this study conclude itself on page 16 « The results suggest that the LEED rating has no statistically significant effect upon commercial rents » which you would agree does not suggest such a “firm conclusion”.

The main problem of this study and others that you also publish on your blog is that they all start from an existing conclusion (green building creates value) that they then try to sustain with statistical data. The reality cannot be further away from this conclusion. A green building does not create more value. The introduction of green building is accelerating the obsolescence of non green building, and as a consequence, reducing the latter value. It is urgent for academics to stop speaking about a theoretical green premium, and to focus on the reality of the brown discount.

The main risk you are running is that market participants will never adhere to a conclusion that all their practical experience proves wrong.  Disregarding some limited exception of “showcase” buildings (like the new planned Siemens headquarter in Munich), there is no prove for market participant of higher returns achieved on the long run from a green building. It would however be much easier to demonstrate that return on investment would be on the long run lower for a non green building

As a result of your approach a large number of real estate players are using the sustainability theme as a pure marketing tool. It is easier to raise money (especially with retail investors) if you are “green”. More and more real estate players are considering that green certification not as a tool, but as an aim (a building need to be “certified” but no one really knows why).  Two recent studies (unfortunately not available on your blog) have shown that certification does not guaranty anything (see the USGBC study, and the MIS-LEED-ING analysis). There are LEED platinium buildings that are less efficient, than poorly constructed building in the 70th … Most of the existing certification process use theoretical models which are far from reflecting the real usage of the building, therefore under or over shooting. Moreover, none of the certification system will challenge some fantasy design decisions. I am always amazed to see theses large glass building certified, under the consideration that double (and sometime triple) glaze façade is more efficient than single glaze.

3- The sustainable building can be summarized by energy efficient.

There is a growing trend which tend to translate sustainability in real estate into energy saving. More and more press articles tend to confuse energy efficient assets with sustainable assets (the webcast of Property Finance Europe on the matter being a case in point). Your own blog being also a nice illustration of what I refer to. While you are called “sustainable building” you mainly focus on energy issues. The concept of sustainability is much wider than the sole energy consideration. Houston and Dubai, to quote two non European cities are loaded with empty sustainable buildings. One should keep in mind that the most sustainable building of all is the one you did not had to build.

As far as i know none of the existing certification label does take into consideration what is in my view the primary question. Is the building needed in the first place? Neither does certification schemes considers the long term sustainability of the economics of a project. None ask whether it is best to build a new building or just refurbish an existing one. It is unfair however to question developer or property companies view on these questions as they relate more to overall planning considerations than single asset approach. A striking example of this phenomenon is the city of Frankfurt which despite having one of the highest vacancy rate in Europe have still delivered more than 800,000 sqm of building right for new office building (or round about one year of take up). Within Frankfurt itself, the new ECB headquarter, which will be without a doubt certified as sustainable building, is the paramount example of what should have never been built (for more details see  http://alstria.blogspot.com/2009/10/two-fridge-syndrome.html) 

At the end of the day, I am still convinced that we sit on the same side of the table, and that we pursue similar goals. I am on a constant dialogue with my teams, our tenants, local developers, and many other players in the German real estate industry. People interested in sustainability topic are still a minority. For many players this is above all a big marketing machine, as they can see on the ground the promises are not delivered. In order to be able to convince the majority of them of the need to focus on these issues, I believe it is of paramount importance to reflect what is happening: Sustainable real estate will sooner or later not be an option, but a necessity. There is no added value to be expected from it. There is however clearly a major risk in ignoring it.

Olivier Elamine

CEO alstria office REIT AG

www.alstria.de

www.alstria.blogspot.com

We made the following reply:

“Dear Sir,

 Thank you for your assessment of the article published in “Property Investor Europe” in July 2010. It allows a fruitful dialogue on the strategic theme of sustainable real estate. I take the three parts of your argument.

1 – The famous 40%.

I mentioned in the article that in Europe, real estate represents 40% of energy consumed and 36% of greenhouse gases emitted. These figures come from the Directorate General for Energy and Transport of the European Commission and more specifically the presentation made by Michaela Holl, “EU Energy Policies for Buildings” (first slide of page 2) at a seminar in Brussels October 14, 2009, organized by the Task Group 66 “Energy and the Built Environment” of the International Council for Building (CIB) which I am the coordinator.

 I note that these figures are also valid for the U.S. if I believe the intervention “U.S. Policies and Concepts Supporting Improved Energy Efficiency in Buildings” made by Shyam Sunder (National Institute of Standards and Technology – NIST – of the Ministry of Commerce) at the same seminar (first slide of page 4). But as you pointed out, this is not essential.

 You think then that I hear as it is possible to reduce energy consumption and emissions of greenhouse gases simply by improving buildings, thereby neglecting the way they are used later. I agree with you on the fact that performance depends not only on the characteristics of buildings but also how they are managed and used. In partnership with several real estate professionals, I stated clearly in the recent article “Evaluate and ensure the green real estate value” (in French).
You indicate that finally we will not advance quickly with new buildings that represents each year 1 to 2% of the stock. I agree with you. The main issue is the ambitious renovation of existing stock.

2 – The green buildings create value.

You state that the study of Piet Eichholtz, Nils Kok and John M. Quingley merely demonstrates that new building is worth more than old building. That is incorrect, as the other two analyses that I quoted, that of Frank Fuerst and Patrick McAllister and that of Norm Miller, Jay Spivey and Andy Florance. It is interesting to note that these three studies using the same database real estate (CoStar), conclude in the same direction (an Energy Star® or LEED® office building tends to have a higher rent, occupancy rate and resale price) but differ on the figures.

 Why? Because each team built a mathematical model with “hedonic prices” which attempted, with varying success, to compare the certified buildings with uncertified buildings of similar characteristics (age of building, location, size, local market …).

 I agree with you that the green value will speak more about the (important) risk of devaluation of non green buildings than the better value of green buildings. You are right when you suggest that research must seriously analyse the future lower value of non green real estate. But recognize that it is the same valorization-devaluation phenomenon of real estate assets.

 Then I’ll join you when you say that many professionals are investing in green buildings for reasons of “marketing”, nobody “knowing really why”.

 I also agree that the certifications of buildings do not guarantee performance of operation and use. I put on my blog several studies that show, like that of O. Catarina and S. Illouz on HQE® (in French), that of G. R. Newsham, S. Mancini and B. Birt on LEED® or that of JM Zgraggen et alii on Minergie®.
I also note that the certifiers have realized and they have created the certifications “HQE® Exploitation”,  “BREEAM® in Use ” and “LEED® for Existing Building Operation & Maintenance” which relate to the operation and use.

3 – The concept of sustainable real estate is just approaching energy.

Here you post a real danger. Although I spoke rather of quality energy-environment-health properties and I indicated that we must now also take into account the transportation of buildings users, we must pay particular attention to the socio-economic dimension of sustainable real estate.
The questions you ask are the strategic questions: Is it necessary or not to build this building? What is the economic viability in the long term? Should we build a new building or renovate an existing building? Like you, I know HQE® buildings that should never be built, particularly where they were.

As you say, ultimately we defend the same values and serve the same objectives. For us to take action, you as a professional, me as a consultant and teacher to convince market participants that, as you say, “sustainable real estate will sooner or later not be an option, but a necessity”.

Jean Carassus, consultant, Professor Ecole des Ponts ParisTech www.immobilierdurable.eu  

La directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments n° 2010/31/UE du 19 mai 2010 actualise, pour les 27 pays membres de l’Union Européenne, le plan d’action qui avait été défini huit ans auparavant par la directive n° 2002/91/CE du 16 décembre 2002.

Il est rappelé, dans les considérants 3 et 5 de la directive, que le bâtiment représente « 40 % de la consommation énergétique totale de l’Union » et constitue donc une dimension essentielle de la politique européenne des trois 20 en 2020 (par rapport à 1990, moins 20 % de gaz à effet de serre, moins 20 % de consommation énergétique, 20 % d’énergies renouvelables, en moyenne pour les 27 pays européens).

L’objectif fixé pour la construction neuve est ambitieux: « Les Etats membres veillent à ce que a) d’ici au 31 décembre 2020, tous les nouveaux bâtiments soient à consommation d’énergie quasi nulle, b) après le 31 décembre 2018, les nouveaux bâtiments occupés et possédés par les autorités publiques soient à consommation d’énergie quasi nulle » (article 9). Seront définis « des objectifs intermédiaires visant à améliorer la performance énergétique des nouveaux bâtiments d’ici à 2015.»

L’essentiel des autres dispositions de la directive concerne les bâtiments existants. Les diagnostics de performance énergétique verront leur rôle renforcé. Ils devront figurer « dans les publicités paraissant dans les medias commerciaux » (article 12).

Ils devront être vérifiés sur échantillon aléatoire (article 18). Ils seront affichés « à un emplacement et de manière clairement visibles » dans tous les bâtiments de plus de 500 m² (et non plus de 1000 m²) occupés « par les pouvoirs publics et fréquemment visités par le public ». Le seuil sera de 250 m² à partir du 9 juillet 2015 (article 13).

« Lorsque des bâtiments font l’objet de travaux de rénovation importants », ceux-ci doivent « satisfaire à des exigences minimales en matière de performance énergétique » (article 7). Le seuil de 1000 m² minimum de la directive de 2002 est supprimé. La satisfaction d’exigences minimales peut aussi concerner des éléments de bâtiments rénovés.

Le niveau des exigences minimales, tant dans le neuf que l’existant, sera revu « à intervalles réguliers n’excédant pas une durée de cinq ans » (article 4).

La fixation des exigences minimales devra tenir compte de la rentabilité de l’investissement sur la durée de vie économique estimée (article 4).

Les inspections des systèmes de chauffage et de climatisation seront renforcées (articles 14 et 15).

L’essentiel de la directive doit être transposé dans les lois et textes d’application des 27 pays membres avant le 9 juillet 2013.

Pour la mise en œuvre de la directive en France, le contraste est saisissant avec la directive de 2002 !

La directive de 2002 devait être transposée avant le 4 janvier 2006. En France, la situation était d’une simplicité biblique : à cette date, il n’existait aucun texte d’application !

Le premier texte date du 24 mai 2006, il s’agit de la relativement modeste Réglementation Thermique 2005 (moins 15% de consommation énergétique par rapport à la Réglementation 2000).

Le Grenelle de l’Environnement allait en 2007 changer radicalement la donne. On assiste entre 2007 et 2010 à une avalanche de textes qui mettent en œuvre, et parfois au-delà, la directive européenne de 2002.

La nouvelle politique française est ensuite officialisée par la loi dite Grenelle 1 n°2009-967 du 3 août 2009, mise en œuvre par la loi dite Grenelle 2 n°2010-788 du 12 juillet 2010.

Avant même la publication de la directive européenne, la loi Grenelle 1 précise : « Toutes les constructions neuves faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la fin 2020 présentent, sauf exception, une consommation d’énergie primaire inférieure à la quantité d’énergie renouvelable produite dans ces constructions ». En d’autres termes, toute la construction neuve doit être, à cette date, à énergie positive (article 4) !

Le stade intermédiaire à définir d’ici 2015 demandé par la directive est ambitieux : « Toutes les constructions neuves faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter de la fin 2012 et, par anticipation à compter de la fin 2010 (en fait cela sera fin 2011), s’il s’agit de bâtiments publics et de bâtiments affectés au secteur tertiaire, présentent une consommation d’énergie primaire inférieure à un seuil de 50 kilowattheures par mètre carré et par an en moyenne » (même article).

La réglementation thermique française pour la construction neuve (moins 50 % par rapport à la réglementation de 2005) devient une des réglementations les plus ambitieuses d’Europe et même de la planète !

Pour le patrimoine existant, le chaînon manquant dans la directive européenne est précisé : « L’Etat se fixe comme objectif de réduire les consommations d’énergie du parc des bâtiments existants d’au moins 38 % d’ici à 2020 » (article 5), soit en 11 ans une diminution d’une moyenne de 240 KWh/m²/an d’énergie primaire à 150 KWh/m²/an, pour les 3,5 milliards de m² de bâtiments existants !

Le rôle exemplaire du secteur public, mis en avant par la directive, est précisé : dans le secteur public, « la rénovation aura pour objectif de réduire d’au moins 40 % les consommations d’énergie et d’au moins 50 % les émissions de gaz à effet de serre de ces bâtiments dans un délai de huit ans » (article 5).

Quant à l’énergie dans les publicités immobilières, « à compter du 1er janvier 2011 (…) le classement du bien (immobilier) au regard de sa performance énergétique est mentionné dans les annonces relatives à la vente ou la location » (article 1 de la loi Grenelle 2).

Les lois Grenelle 1 et 2 définissent par ailleurs des obligations qui vont au-delà de la question énergétique (baux « verts » obligatoires dans le tertiaire, étiquetage des polluants, suivi des déchets, respect de la biodiversité, bilan carbone intégrant le transport des utilisateurs des immeubles, suivi des patrimoines immobiliers par les Plans Climat Energie Territoriaux placés sous la responsabilité des collectivités locales…).

D’une position de mauvais élève européen, la France se situe désormais dans les tous premiers de la classe ! Reste maintenant à ce que ces magnifiques textes de loi entrent vraiment dans la réalité de la construction et de l’immobilier, et dans les pratiques concrètes de l’ensemble des professionnels concernés.

The European Energy Performance of Buildings Directive (EPBD) N°2010/31/UE of 19 May 2010 updates, for the 27 Member States of the European Union, the Action Plan which was established eight years ago by Directive N°2002/91/EC of 16 December 2002.

It is recalled in the introduction of the Directive, that buildings represent “40% of total energy consumption of the Union” and thus constitutes an essential dimension of the European “Three 20 in 2020” policy (compared to 1990, minus 20% of greenhouse gas emissions, minus 20% of energy consumption, 20% of renewable energy, on average for the 27 European countries).

The target for new construction is ambitious: “Member States shall ensure that: a) by 31 December 2020, all new buildings are nearly zero energy buildings, b) after 31 December 2018, new buildings occupied and owned by public authorities are nearly zero energy “(Article 9). “Intermediate targets for improving the energy performance of new buildings by 2015” will be defined.

Most of the other provisions of the Directive apply to existing buildings. The role of energy performance certificates will be reinforced. The energy performance indicator of the certificates “is stated in the advertisements in commercial media” (Article 12).

Energy certificates must be checked on random sample (article 18). They will be “displayed in a prominent place clearly visible to the public” in all buildings of more than 500 m² “occupied by public authorities and frequently visited by the public”. The threshold will be 250 m² of 9 July 2015 (article 13).

“When buildings undergo major renovation,” they must “meet minimum energy performance requirements” (Article 7). The minimum threshold of 1,000 m² of the 2002 Directive is deleted. Satisfaction of minimum requirements may also apply to elements of renovated buildings.

“Minimum energy performance requirements shall be reviewed at regular intervals which shall not be longer than five years”, for new and existing buildings (Article 4).

The setting of the minimum requirements will take account of the profitability of the investment over the estimated economic life cycle (article 4).

Inspections of heating and air conditioning systems will be strengthened (articles 14 and 15).

The directive must be transposed in the laws, regulations and administrative provisions of the 27 Member States before 9 July 2013.

For the implementation of the Directive in France, contrast is striking with the 2002 Directive!

The 2002 Directive had to be transposed before 4 January 2006. In France, the situation was clear: at that time, there was not a single text implementing the Directive!

The first text dated 24 May 2006, it is the rather modest 2005 Thermal Regulation (minus 15% of energy consumption compared to the 2000 Regulation).

The “Grenelle of Environment” in 2007 would radically change the picture. The “Grenelle of Environment” was, after Presidential elections, an original negotiation about climate change, biodiversity and environmental risks, between five bodies: government, local authorities, employers, unions and environment organizations.

It was curiously named “Grenelle”, remembering “Grenelle Agreement” between government, employers and unions after big May 1968 strikes.

We were seeing between 2007 and 2010 an avalanche of texts which put into practice, and sometimes beyond, the EU 2002 directive.  

New French policy was then formalized by Parliament through the so-called “Grenelle 1” law of 3 August 2009 and the “Grenelle 2” law of 12 July 2010.

Even before the publication of the EU Directive, the Grenelle 1 law states: “All new buildings covered by a request for building permits filed after the end of 2020 will have, except some cases, a primary energy consumption less important than the amount of renewable energy produced in these buildings”. In other words, any new construction must be at that time a “positive energy” construction (Article 4)!

The intermediate target for improving the energy performance of new buildings, as required by Directive is ambitious: “All new construction covered by a request for building permits filed after the end of 2012 and, in anticipation of the end 2010 (in fact it will be the end 2011) in the case of non residential buildings and public buildings, have a primary energy consumption below a threshold of 50 kilowatt hours per square meter per year on average” (Article 4).

The French Thermal Regulation for new construction (minus 50% compared to the 2005 Regulation) becomes one of the most ambitious regulations in Europe and even the planet!

For existing assets, the missing link in the EU directive is specified: “The State’s goal is to reduce energy consumption in existing buildings of at least 38% by 2020” (Article 5). That means in 11 years a decreasing from an average of 240 kWh/m²/yr of primary energy consumption down to 150 kWh/m²/year, for 3.5 billion square meters of existing buildings!

The exemplary role of public sector put forward by the Directive is clarified: in the public sector, “renovation will aim to reduce by at least 40% energy consumption and at least 50% greenhouse gas emissions in these buildings within eight years “(Article 5).

About energy in the real estate advertisements, “from 1 January 2011 (…) the energy performance is mentioned in the advertisements relating to the sale or rental of real estate” (Article 1 Law Grenelle 2).

Laws Grenelle 1 and 2 also define obligations going beyond the energy issue (compulsory “green leases” in non residential buildings, labeling of pollutants, waste tracking, respect for biodiversity, carbon analysis integrating users transport, real estate assets consumptions and emissions controlled by local authorities “Climate and Energy Territorial Plans”…).

From a position of European bad boy, France now is among the very first! It remains now that these wonderful regulations really get into the reality of the Construction and Property sector, and practices of all professionals involved.