Pour réussir la transition économique, environnementale et sociale,
l’action individuelle peut se révéler plus efficace que la contrainte
réglementaire. Cette action passe par une prise de conscience de
l’impact de nos modes de vie et d’habitat : « On ne gère bien que ce
que l’on mesure », associée à des « stratégies de durabilité ».
Dans cet article, publié avec Bertrand Absolute, Sinteo, Patrick Stekelorom, Allianz Real Estate et Jan Verschueren, Generali Real Estate, nous montrons l’importance d’un nouvel horizon incontournable du gestionnaire d’actifs immobiliers: le carbone. Sous la double pression des investisseurs et du législateur, l’asset manager va intégrer le carbone dans ses business plans.
Le 8 janvier 2018, au Cercle National des Armées, à Paris, dans le cadre des Lundis de l’Institut Français de l’Expertise Immobilière (IFEI), j’ai été invité à présenter mon approche de l’obsolescence immobilière.
L’évolution de la définition de l’obsolescence est une question qui se situe au coeur du métier d’expert immobilier.
Le 26 septembre 2017, au Cercle de l’Union Interalliée, à Paris, l’Association des Directeurs Immobiliers (ADI) m’a invité à participer à une table ronde sur le thème « Obsolescence: nouvelle classe d’actifs? »
Animé par Gaël Thomas, directeur de publication de Business Immo, le débat avec Gilles Allard, directeur immobilier d’ENGIE et président de l’ADI, et Joakim Azan, président du directoire de NOVAXIA a été très intéressant.
L’obsolescence est devenue une question stratégique pour le secteur immobilier, Un nouveau métier apparait, le capital développement immobilier, qui vise à créer une plus-value par la transformation d’actifs immobiliers obsolètes.
Au lieu d’assimiler l’obsolescence immobilière à la vétusté, l’approche que je propose dans cet article fonde l’obsolescence sur le rapport offre – demande – innovation. L’obsolescence d’un immeuble n’est pas seulement technique, elle est aussi territoriale, sociologique, économique, architecturale et réglementaire. Deux transversales sont motrices : la révolution numérique et la transition énergétique et écologique. Le lien fort qui existe entre elles ouvre des perspectives nouvelles. Dans le champ de la transition énergétique et écologique, l’empreinte carbone devient un risque majeur, aujourd’hui sous-estimé.
Durant son cycle 2015-2016, le Groupe Systèmes Energétiques de l’Institut des Sciences et de l’Environnement de l’Université de Genève, m’a demandé de faire une conférence visant à clarifier la situation relative aux nombreux labels environnementaux mis en oeuvre dans le secteur de l’aménagement urbain et de l’immobilier.
Sur la base d’un échantillon de labels notamment européens et américains, j’ai présenté les trois générations successives de labels: énergétiques, environnementaux, liés à la notion de bâtiment responsable.
Avec mes collègues du Groupe de réflexion « Valeur verte en pratique », nous avons publié un article sur les mutations en cours dans l’immobilier (nouvelles fonctions, nouveaux outils de mesure) et leurs conséquences possibles sur l’évolution des métiers (utilisateur, promoteur-constructeur, asset manager, property manager, facilities manager). Les transformations ne font que commencer!
Lors de la Journée de l’immobilier de l’Etat organisée à Paris le 2 décembre 2014, il m’a été demandé d’exposer mon analyse du processus d’obsolescence de l’immobilier et de donner des éléments de réponse à la question: l’Etat a-t-l les moyens de lutter contre l’obsolescence de son patrimoine immobilier?
La réponse est oui, à condition d’abandonner une approche techniciste qui limite l’amélioration des immeubles à des travaux importants, coûteux (et souvent inefficaces!), et d’adopter une approche socio-éco-technique articulant optimisation de l’occupation, travaux, exploitation et comportement des utilisateurs.
Dans le cadre de sa session du 19 mai 2014, organisée à Londres sur l’aménagement urbain et l’immobilier, la RICS (Royal Institute of Chartered Surveyors) m’a demandé un exposé sur ma vision relative aux rapports entre valeur et immobilier durable.
La revue Réflexions Immobilières n°66 du 4ème trimestre 2013 a publié un numéro spécial immobilier durable piloté par Philippe Pelletier, avocat, Prédident du Plan Bâtiment Durable. J’y ai écrit l’article de cadrage « Immobilier et bâtiment: Valeur, développement durable et 3ème révolution industrielle ».
Le mouvement de « destruction créatrice » de valeur et d’emplois, concept essentiel de l’économiste Joseph Schumpeter, est au coeur du raisonnement.