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L’Etat a-t-il les moyens de lutter contre l’obsolescence de son patrimoine immobilier? La réponse est oui. Paris. Décembre 2014.

Lors de la Journée de l’immobilier de l’Etat organisée à Paris le 2 décembre 2014, il m’a été demandé d’exposer mon analyse du processus d’obsolescence de l’immobilier et de donner des éléments de réponse à la question: l’Etat a-t-l les moyens de lutter contre l’obsolescence de son patrimoine immobilier?

La réponse est oui, à condition d’abandonner une approche techniciste qui limite l’amélioration des immeubles à des travaux importants, coûteux (et souvent inefficaces!), et d’adopter une approche socio-éco-technique articulant optimisation de l’occupation, travaux, exploitation et comportement des utilisateurs.

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Editorial September 2015

ENERGY TRANSITION: FRANCE AMONG THE LEADERS

After a year of sometimes heated debate in French Parliament, law n° 2015-992 on « Energy transition for green growth » was enacted on August 17, 2015. It is a very important step on the long road to energy transition from fossil and fissile energies towards renewable energies.

1 / This law is a great strategic law, as important as the laws n° 2009-967 of 3 August 2009 and n°2010-788 of 12 July 2010, called “Grenelle[1] laws” 1 and 2, which founded the French policy on environment and sustainable development. It updates, clarifies and amplifies law n°2005-781 of 13 July 2005 laying down guidelines for the energy policy program.

The law defines the French strategy for low carbon, resources and air pollution for 2050, specifying the 2020 and 2030 steps. It reflects the shift in carbon policy of a country that was too focused on energy, in contrast to states such as the UK, Scandinavian countries or California.

The law is made up of eight parts. The first part sets objectives. The second and third parts specify the scope of transformation of two sectors with particularly high CO2 emissions: construction and transport. The fourth part deals with the circular economy which is « to outdo the linear economic model of extracting, producing, consuming and discarding, calling for a sober and responsible consumption of natural resources and primary commodities ». The parts 5, 6 and 7 organize the development of renewable energy, limitation and safety of nuclear energy, the operation of networks and markets. Part 8 specifies steering and implementation of the policy, under the responsibility of the regions and urban agglomerations.

2 / It is an ambitious law that reinforces the low carbon EU strategy. Before the Paris Conference on Climate in December 2015, Europe has set the most ambitious low-carbon policy, compared to those implemented by the United States, China or India, even if those countries are now specifying higher objectives. The law puts France among the most advanced European countries.

The goals are ambitious: to divide emissions of greenhouse gases by four between 1990 and 2050, with a decline of 40% by 2030, to reduce final energy consumption by 50% in 2050 compared to 2012 with a reduction of 20% by 2030, to reduce primary energy consumption of fossil fuels by 30% by 2030, to increase the share of renewable energies in final energy consumption to 32% in 2030, with an interim target of 23 % in 2020 (compared to 14% today), to limit the share of nuclear in electricity production to 50% in 2025 (compared to 75% today). Other objectives relate to a sharp decrease in the production of waste and air pollution.

Moreover, the law sends a strong signal to investors by amplifying the current carbon tax to achieve a value of a tonne of carbon of 56 € in 2020 and 100 € in 2030.

For real estate and construction, the prospect is « to have a stock where all buildings are renovated to the « low consumption building » standards or similar by 2050 « , with the will to reduce energy consumption in the non-residential portfolio by at least 60% between 2010 and 2050 and to renovate 500,000 homes a year from 2017.

All dwellings which consume more than 330 kWh of primary energy per year and per m² will have to be renovated by 2025. Owners never renovate their buildings or their homes purely for energy reasons, but in the case of significant works (facelift, roof repair, construction of new rooms), an energy renovation will be « embedded » within the work.

Furthermore, in 2020, 70% of construction and public works waste should be recycled for use as materials.

3 / It is a law of motion. It defines a path for 35 years. It includes the means to monitor the achievement of objectives. Every 5 years, reviews of the implementation of low-carbon strategy and circular economy will be discussed in Parliament. The implementation of the National Waste Prevention Plan and the National Plan to reduce Air Pollution will be regularly assessed.

The law does not cover all the fields, it plans reports discussed in Parliament to engage other parts of the policy. For example, a report will be made on the issue of bonuses and penalties for landlords based on the energy performance of their property, another report will concern a comprehensive aid for buildings undergoing a complete project renovation, with evaluation of the energy performance of the works.

The law leaves the way open to experimentation, particularly in the context of the implementation of Air-Energy-Climate Plans by local authorities. It plans a strengthening of research and innovation.

4 / But the law is only a framework. The driving force behind the action is on the field in the articulation of territories, companies and citizens.

The region will play a strategic role. As stated by law, the region « constitutes the relevant level for coordinating studies, disseminating information and promoting actions for energy efficiency. » It « … promotes the establishment of regional platforms for energy renovation. » It is « the guarantor of a good match between the supply of training … and business needs. » The issue of professional skills is indeed central in the device.

The implementation is controlled by urban agglomerations, qualified by law as « coordinators of the energy transition. »

The law aims to give citizens, firms and territories “power to act together”. That is actually the key to the success of the energy transition.

The law is only a framework. The challenge is the mobilization of territories based on cooperation between local politicians, firms and citizens.

The movement is underway in several French regions: Rhône-Alpes, Nord-Pas de Calais, Alsace, Aquitaine, Bretagne, Centre, Franche-Comté, Basse-Normandie. In other regions, little is done or the action is limited to formal plans.

Regional dynamism or not, herein lies the key to the success of the energy transition.

[1] « Grenelle negotiations » between government, local authorities, employers, trade unions and non-governmental associations defined in 2007 the new French environmental national policy.  Grenelle Street is the street in Paris where the Ministry of Labour is located, where the “Grenelle negotiations” were held between government, employers and trade unions after the May 1968 workers’ and students’ general strike.

Editorial Septembre 2015

TRANSITION ENERGETIQUE : LA FRANCE EN POINTE

Après un an de débats, parfois houleux, au Parlement, la loi n° 2015-992 relative à « la transition énergétique pour la croissance verte » a été promulguée le 17 août 2015. Elle constitue une avancée très importante sur le long chemin de la transition énergétique des énergies fossiles et fissile vers les énergies renouvelables.

1/ C’est une grande loi stratégique aussi importante que les lois n° 2009-967 du 3 août 2009 et n° 2010-788 du 12 juillet 2010, dites lois Grenelle 1 et 2, qui ont fondé la politique française en matière d’environnement et de développement durable. Elle actualise, précise et amplifie la loi n°2005-781 du 13 juillet 2005 de programme fixant les orientations de la politique énergétique, dite loi POPE.

Elle définit la stratégie bas carbone, ressources et pollution de l’air 2050 du pays en précisant les échéances 2020 et 2030. Elle traduit le virage carbone d’un pays qui avait trop centré sa stratégie sur l’énergie, à la différence d’Etats comme le Royaume-Uni, les pays scandinaves ou la Californie.

Elle comporte huit titres. Le premier titre fixe les objectifs. Les 2ème et 3ème titres précisent le cadre de transformation de deux secteurs particulièrement émetteurs de CO2, le bâtiment et les transports. Le 4ème titre est consacré à l’économie circulaire  qui vise « à dépasser le modèle économique linéaire consistant à extraire, fabriquer, consommer et jeter en appelant à une consommation sobre et responsable des ressources naturelles et des matières premières primaires ». Les titres 5, 6, 7 organisent le développement des énergies renouvelables, la limitation et la sûreté du nucléaire, le fonctionnement des réseaux et marchés. Le titre 8 précise le pilotage et mise en œuvre de la politique suivie, placée sous la responsabilité des régions et des établissements publics de coopération communale.

2/ C’est une loi ambitieuse qui conforte la stratégie bas carbone de l’Union Européenne. Avant la conférence de Paris sur le climat, l’Europe a défini la politique bas carbone la plus ambitieuse, comparée à celles engagées par les Etats-Unis, la Chine ou l’Inde, même si ces pays sont en train de définir des objectifs de plus en plus élevés. La loi place la France parmi les pays européens les plus avancés.

Les objectifs sont très ambitieux : diviser par quatre les émissions de gaz à effet de serre entre 1990 et 2050, avec une baisse de 40% d’ici 2030, diminuer la consommation énergétique finale de 50% en 2050 par rapport à 2012, avec une baisse de 20% d’ici 2030, diminuer la consommation énergétique primaire des énergies fossiles de 30% d’ici 2030, porter la part des énergies renouvelables dans la consommation finale d’énergie à 32% en 2030, avec un objectif intermédiaire de 23% en 2020 (contre 14% aujourd’hui), limiter la part du nucléaire à 50% dans la production de l’électricité en 2025 (contre 75% aujourd’hui). D’autres objectifs concernent une forte diminution de la production de déchets et des émissions de polluants atmosphériques.

Par ailleurs, la loi envoie un signal fort aux investisseurs en amplifiant la taxe carbone actuelle pour parvenir à une valeur de la tonne de carbone de 56€ en 2020 et de 100€ en 2030.

Pour l’immobilier et le bâtiment, la perspective est « de disposer d’un parc immobilier dont l’ensemble des bâtiments sont rénovés en fonction des normes « bâtiment basse consommation » ou assimilées, à l’horizon 2050 », avec la volonté de diminuer la consommation énergétique du parc tertiaire d’au moins 60% entre 2010 et 2050 et de rénover 500 000 logements par an à partir de 2017.

Tous les logements de diagnostic de performance énergétique F et G devront être rénovés d’ici 2025. Les propriétaires ne rénovent jamais leur bâtiment ou leur logement pour des raisons uniquement énergétiques, mais dans le cas de travaux significatifs (ravalement, réfection de toiture, aménagement de pièces), une rénovation énergétique devra être « embarquée » avec ces travaux.

Par ailleurs, en 2020, 70 % des déchets du bâtiment et des travaux publics devront être valorisés sous forme de matière.

3/ C’est une loi du mouvement. Elle définit un chemin pour 35 ans. Elle se donne les moyens de suivre la réalisation des objectifs. Tous les 5 ans, des bilans de la mise en œuvre de la stratégie bas carbone et de l’économie circulaire sont présentés et discutés au Parlement. La réalisation du plan national de prévention des déchets et du plan national de réduction des émissions de polluants atmosphériques est régulièrement évaluée.

La loi ne couvre pas tous les champs, elle prévoit la réalisation de rapports discutés au Parlement pour engager d’autres volets de la politique. Par exemple, un rapport sera fait sur la question d’un bonus-malus pour les propriétaires bailleurs établi en fonction de la performance énergétique de leur bien, un autre rapport concernera une aide globale pour les bâtiments faisant l’objet d’un projet complet de rénovation, avec évaluation de la performance énergétique des travaux réalisés.

La loi laisse la voie ouverte à l’expérimentation, notamment dans le cadre de la mise en œuvre des plans climat-air-énergie par les collectivités territoriales. Elle prévoit un renforcement de la recherche et de l’innovation.

4/ Mais la loi n’est qu’un cadre. Le moteur de l’action est sur le terrain dans l’articulation des territoires, des entreprises et des citoyens.

La région joue un rôle stratégique. Comme l’indique la loi, la région « constitue l’échelon pertinent pour coordonner les études, diffuser l’information et promouvoir les actions en matière d’efficacité énergétique ». Elle « favorise … l’implantation de plateformes territoriales de la rénovation énergétique ». Elle est « garante de la bonne adéquation entre l’offre de formation … et les besoins des entreprises ». La question des compétences des professionnels est en effet centrale dans le dispositif.

La mise en œuvre est pilotée par les établissements publics de coopération communale, qualifiés par la loi de « coordinateurs de la transition énergétique ».

La loi vise à donner aux citoyens, aux entreprises et aux territoires « le pouvoir d’agir ensemble ». Là est effectivement la clé du succès de la transition énergétique.

La loi n’est qu’un cadre. L’enjeu est la mobilisation des territoires fondée sur la coopération entre élus locaux, entreprises et citoyens.

Le mouvement est en cours dans plusieurs régions : Rhône-Alpes, Nord-Pas de Calais, Alsace, Aquitaine, Bretagne, Centre, Franche-Comté, Basse-Normandie. Dans d’autres régions, le mouvement avance peu ou se limite à des plans formels.

Dynamisme régional ou pas, là est la clé de la réussite de la transition énergétique.

EDITORIAL SEPTEMBRE/SEPTEMBER 2014

TRANSITION ENERGETIQUE ET TROISIEME REVOLUTION INDUSTRIELLE EN FRANCE

Le conseil des ministres a adopté le 30 juillet 2014 le projet de loi relatif à « la transition énergétique pour la croissance verte ». Le texte sera discuté et amendé, puis voté par le Parlement en 2015. C’est un projet qui va dans le bon sens.

Les objectifs sont ambitieux :

– baisser la part du nucléaire dans la production d’électricité à 50 % d’ici 2025, contre 75 % en 2012,

– réduire de 40 % les émissions de gaz à effet de serre d’ici 2030, en vue d’une baisse de 75 % d’ici 2050, comparé aux émissions de 1990,

– diminuer de 50 % la consommation d’énergie finale d’ici 2050, comparé à la consommation de 2012,

– réduire la consommation d’énergie finale des énergies fossiles de 30 % d’ici 2030, comparé à 2012,

La suite…

THE ENERGY TRANSITION AND THE THIRD INDUSTRIAL REVOLUTION IN FRANCE

On July 30th 2014 the French Council of Ministers adopted a bill on « the energy transition for green growth. » The text will be discussed and amended, then passed by Parliament in 2015. This is a project that is going in the right direction.

The goals are ambitious:

– Lower the share of nuclear power in electricity generation to 50% by 2025, compared to 75% in 2012,

– 40% reduction in emissions of greenhouse gases by 2030, leading to a 75% reduction by 2050, compared to levels in 1990,

– 50% reduction in final energy consumption by 2050, compared to 2012 consumption,

– Reduce final energy consumption of fossil fuels by 30% by 2030, compared to 2012,

Continued…

Groupe Valeur Verte en Pratique: téléchargez quatre articles et une communication.

Le groupe « Valeur Verte en Pratique » (« Green Value In Use ») est un groupe informel de réflexion rassemblant plusieurs professionnels de l’immobilier, animé par un académique:

– Jean Carassus, Professeur, Directeur du Mastère spécialisé Executive Immobilier, Bâtiment, Energie à l’Ecole des Ponts ParisTech et consultant,

– Jérôme Delaunay, Directeur Asset Management France, AXA Real Estate,

– David Ernest, Directeur Expertises, Méthodes, Innovation, VINCI Facilities,

– Franck Hovorka, Directeur de projets, Département Développement Durable, Caisse des Dépôts,

– Nehla Krir, Manager Développement Durable, AXA Real Estate,

– Lionel Pancrazio, Enseignant-chercheur, LP Innovation.

Ont fait prédemment partie du groupe Gilles Bouteloup et Jean-François Le Teno, anciens Directeurs du Développement Durable d’AXA Real Estate, Aurélie Héryes, Analyste Développement Durable, AXA Real Estate, Adrien Bullier, ancien responsable Développement Durable du Groupe Immobilière des Chemins de Fer (aujourd’hui Project Officer du Programme Intelligent Energy Europe de la Commission Européenne) et Thomas Sanchez, ancien directeur Immobilier Durable, Département Développement Durable, Caisse des Dépôts.

Le groupe « Valeur verte en pratique » a pour ambition de faire progresser la notion de Valeur Verte (« Green Value ») de l’immobilier en France. La valeur verte est la valeur de marché d’un immeuble labellisé de bonne qualité énergie, environnement, santé, en tendance supérieure à celle d’un immeuble comparable non labellisé.

Le groupe met notamment en avant pour l’immobilier locatif, résidentiel et non résidentiel:

–          Les liens pouvant exister entre indicateurs énergie, environnement, santé et valeur des immeubles,

–          Trois dimensions pour pérenniser la valeur verte dans le temps: qualité intrinsèque de l’immeuble, qualité de la gestion-exploitation, qualité de l’utilisation.

Il a présenté un premier état de ses réflexions, sous le titre de « Turning the generic concept of Green Value into action », lors de la réunion annuelle de Sustainable Building Alliance (SB Alliance) le 5 novembre 2009 à Paris.

Il a publié ensuite une synthèse de ses réflexions dans IEIF Réflexions Immobilières n°53 du 3ème trimestre 2010 sous le titre « Evaluer et garantir la valeur verte immobilière ». Puis il a produit une version enrichie sous le titre « Valeur verte immobilière: du concept à la pratique », présentée par la Quotidienne de LeMoniteur.fr du 2 décembre 2011.

Il a présenté également une communication en anglais « Assessing Green Value, a Key to Investment in Sustainable Buildings » au Séminaire d’été de l’European Council for an Energy Efficient Economy, à Giens, en juin 2011.

Le 3 juillet 2012, dans le cadre des Matins de l’immobilier de Business Immo Green®, avec une introduction de Philippe Pelletier, Président du Plan Bâtiment Durable, le groupe a présenté l’état d’avancement de ses reflexions, sous le titre « Tertiaire/logement: la valeur verte à l’épreuve. Quelles stratégies pour pérenniser la valeur de ses actifs immobiliers? ».

En octobre 2013, le groupe a produit sur un sujet sensible un article intitulé « Performances environnementales de l’immobilier: du conventionnel au réel » qui a fait l’objet d’une présentation et d’une publication sur LeMoniteur.fr du 10 octobre 2013 et d’un point de vue et d’une publication dans Business Immo du 7 novembre 2013

En 2014, le groupe a travaillé sur le thème Immobilier de bureaux: nouvelles fonctions, évolution des métiers, gouvernance et partage de la valeur. Ce travail a fait l’objet d’un article « (R)évolution des métiers et immobilier « as a service » » publié dans IEIF Réflexions immobilières n°72 du 2ème trimestre 2015.

Le 2 juillet 2015 une conférence Business Immo a été organisée sur ce thème au Cercle de l’Union Interalliée (Paris 8ème), appuyée par un résumé de l’approche publié par Business Immo en juin 2015.

Plan Bâtiment Durable. Groupe Réflexion Bâtiment Responsable 2020-2050

Je fais partie du groupe Réflexion Bâtiment Responsable 2020-2050 , mis en place en janvier 2012 par Philippe Pelletier, Président du Plan Bâtiment Durable, co-présidé par Christian Cléret, directeur général de Poste Immo et Alain Maugard, président de Qualibat.

Le groupe met en discussion publique des notes thématiques pour dialoguer avec les professionnels du secteur.

Une première note « Vers des bâtiments bas carbone » puis une seconde « Réseaux, photovoltaïque et système électrique » et enfin une troisième « Immobilier et bâtiment: cinq questions de prospective sur valeur et économie » , dont je suis co-auteur avec Bernard Roth, ont été mises en discussion sur le blog du groupe de réflexion.

Les trois notes ont été présentées et discutées lors du Colloque Réflexion Bâtiment Responsable 2020-2050 du 28 avril 2016.

Ce groupe a auparavant publié trois rapports qui proposent une vision à moyen terme du bâtiment durable en France.

Téléchargez le rapport 2014 « Cap sur le futur bâtiment responsable »

Téléchargez le rapport 2013 « Embarquement immédiat pour un bâti sobre, robuste et désirable »

Il comprend page 7 un point de vue que j’ai rédigé: « L’immobilier et le bâtiment moteurs de la 3ème révolution industrielle »

Téléchargez le rapport 2012 du groupe

Vivre dans un logement Bâtiment Basse Consommation, un constat prometteur. CERQUAL. Octobre 2014. Téléchargez la synthèse et les 10 enseignements, le rapport d’étude, les annexes.

Le certificateur CERQUAL a rendu public en octobre 2014 le bilan d’un échantillon de résidences BBC (Bâtiment Basse Consommation) articulant l’analyse économique, sociologique et technique.

Elle a été réalisée par une équipe composée de Jean Carassus, économiste (coordinateur), Chantal Laumonier, sociologue, Bernard Sésolis, ingénieur conseil, Damien Janvier, Rémi Wrona, ingénieurs, Tribu Energie.

Elle porte sur l’analyse détaillée, au moins 2 ans après leur livraison, de six résidences aux caractéristiques variées: collectif et individuel, locatif et copropriété, zones climatiques très diversifiées. Elle s’appuie sur des entretiens approfondis avec un échantillon d’occupants.

Les résultats sont très intéressants:

– Les consommations réelles peuvent être au-dessus du conventionnel mais aussi au dessous.

– Même en cas de dépassement de la convention BBC, la baisse de la consommation réelle par rapport à la réglementation 2005 est très importante,

– Les résultats mesurés en kWh/personne sont l’inverse de ceux mesurés en kWh/m²!

– La maîtrise des coûts d’investissement est très liée à la courbe d’apprentissage des professionnels.

– Les consommations dépendent fortement de l’occupation et du comportement des ménages.

– Le vécu des occupants est bon mais le confort thermique d’été peut être insuffisant en période de grande chaleur dans le sud de la France.

– Les professionnels ont intérêt à multiplier les retours d’expérience et à utiliser des techniques simples et robustes. Ils ont tendance à sous-estimer les questions de l’information et du conseil aux occupants.

Téléchargez la synthèse et les 10 enseignements de l’étude

Téléchargez le rapport d’étude.

Téléchargez l’analyse de la résidence en collectif locatif dans le Val d’Oise

Téléchargez l’analyse de la résidence en individuel locatif en Gironde

Téléchargez l’analyse de la résidence en individuel locatif en Moselle

Téléchargez l’analyse de la résidence en collectif locatif en Mayenne

Téléchargez l’analyse de la résidence en collectif en accession à la propriété dans le Haut-Rhin

Téléchargez l’analyse de la résidence en individuel en accession à la propriété dans le Vaucluse

La mise en œuvre des politiques d’efficacité énergétique des bâtiments: une comparaison internationale. Téléchargez le rapport final.

De 2009 à 2012, j’ai été le coordinateur, mandaté par le CSTB, du Task Group n°66 « Energy and the Built Environment » du Conseil International du Bâtiment.

Télécharger le rapport final «  «LA MISE EN OEUVRE DES POLITIQUES D’EFFICACITE ENERGETIQUE DES BATIMENTS : COMPARAISON INTERNATIONALE » (version française), publié en octobre 2013, Ce rapport fait la synthèse de 6 événements (en anglais).

Un séminaire international de lancement (voir les présentations et écouter les conférences enregistrées) a été organisé à Bruxelles en Octobre 2009 sur la politique européenne (quatre présentations), l’action d’organisations internationales (ONU, Agence Internationale de l’Energie, Conseil Mondial des Affaires pour le Développement Durable) et la présentation des politiques de quatre pays (Afrique du Sud, Brésil, Chine, Etats-Unis).

Une première session Internet a été organisée sur l’Europe (télécharger les présentations et écouter les conférences enregistrées) en Février 2010. Six conférenciers ont exposé l’expérience de 5 pays: Allemagne, Belgique, France, Pays-Bas, Pologne.

Une deuxième session Internet a été dédiée en Octobre 2010 à l’Amérique du Nord. 5 présentations ont concerné le Canada, les Etats-Unis et le Mexique.

Une troisième session Internet a concerné en Novembre 2010 l’Amérique du Sud avec des présentation relatives à l’Argentine, le Brésil, le Chili, l’Urugay et le Vénézuela.

Une quatrième session Internet a été dédiée à l’Inde en Juin 2012 avec deux présentations.

Le rendu à Manchester en Mai 2010 pendant le Congrès mondial du CIB, de 19 recherches techniques et socio-économiques dans le champ Energie et l’Environnement Construit. (voir les communications présentées).

 

 

Réunion d’experts parties prenantes GECINA. Paris. Octobre 2013.

Le 1er octobre 2013, la société immobilière GECINA a organisé une réunion d’experts parties prenantes. Le débat a porté sur la requalification du métier de GECINA, l’adaptabilité comme caractéristique fondamentale de la dimension durable du bâtiment, les potentialités de l’immobilier du futur. La réflexion a été ensuite présentée par le directeur RSE et les experts au comité exécutif de l’entreprise.

J’ai participé à cette réflexion avec six autres experts.

Téléchargez la synthèse des réflexions, mise en ligne avec l’aimable autorisation de GECINA.