Immobilier durable: faisons le point
L’immobilier durable peut être défini comme étant un immobilier significativement performant dans les domaines de l’énergie, de l’environnement et de la santé, tout en étant acceptable socialement et d’un coût maîtrisé. Etroitement articulé à l’urbanisme et aux transports, il constitue une dimension essentielle de la ville durable.
Depuis la création de ce blog, il y a trois ans – c’était en avril 2009 -, la question de l’immobilier durable a fortement progressé, tant du côté des pouvoirs publics que de celui des professionnels, ainsi que dans le monde de la recherche, en France comme à l’international.
Au niveau européen, la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments a actualisé la précédente directive de 2002, et a ainsi donné de premiers éléments d’application dans l’immobilier et le bâtiment, du « paquet climat énergie » européen décidé fin 2009, politique dite des « trois 20 en 2020 » : moins 20 % de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie, 20 % d’énergies renouvelables, en moyenne dans les 27 pays membres.
En France, les lois dites Grenelle 1 et Grenelle 2 des 3 août 2009 et du 12 juillet 2010 ont fixé le nouveau cadre législatif de la politique en matière de changement climatique, biodiversité et risques environnementaux et de santé.
Dans l’immobilier, le changement est radical : division par trois environ des consommations énergétiques dans le neuf, baisse de 38 % des consommations énergétiques en moyenne dans les 3,5 milliards de m² du parc existant d’ici 9 ans.
Pour l’essentiel, ces lois sont mises en application à partir de 2012, la loi Grenelle 2 nécessitant, pour être applicable, pas moins de 189 décrets et arrêtés, dont 44 pour le secteur bâtiment et urbanisme!
Mais certaines dispositions sont appliquées avec anticipation. Dans le neuf, les demandes de labels « Bâtiment Basse Consommation Effinergie® », qui anticipent la réglementation thermique 2012, concernaient, en décembre 2008, 7 400 logements et 15 opérations tertiaires. Le 1er mars 2012, elles représentent 378 870 logements et 680 opérations tertiaires.
Après le dispositif original, au niveau international, du Grenelle de l’Environnement, fondé sur une négociation inédite entre cinq grands corps de la société (gouvernement, collectivités locales, patronat, syndicats, associations), un autre mécanisme original a été mis en place : le Plan Bâtiment Grenelle. Ce Plan mobilise plus d’un millier de professionnels, travaillant en étroite collaboration avec les pouvoirs publics, sur la mise en œuvre opérationnelle du Grenelle. Le projet de décret sur la rénovation énergétique obligatoire du parc tertiaire public et privé a mobilisé à lui seul près de 200 personnes répartis en 8 groupes de travail !
Pour les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, l’immobilier durable signifie un changement de paradigme qui représente une véritable révolution culturelle : le passage d’un engagement de moyens à un engagement de performance. Toute la chaine d’acteurs est concernée : collectivités territoriales, gestionnaires de parcs, établissements financiers, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, entrepreneurs, industriels, exploitants, utilisateurs. Cela prendra un certain temps, peut-être une génération.
Notre blog, centré sur la dimension économique de l’immobilier durable, met à la disposition de ses lecteurs des documents regroupés dans trois rubriques : « Politiques et marchés », « Coûts et rentabilité », « Finance ».
Dans le champ « Politiques et marchés », les textes montrent que le moteur est avant tout politique. L’Union Européenne a défini des objectifs ambitieux pour 2020. La Commission Européenne réfléchit déjà à 2050. Dans sa communication de mars 2011 « Feuille de route vers une économie compétitive à faible intensité de carbone à l’horizon 2050 », la Commission indique qu’il faudrait atteindre un facteur 5, entre 1990 et 2050, de baisse des gaz à effet de serre. Mais comme des secteurs comme l’agriculture et les transports pourront difficilement dépasser le facteur 2, l’immobilier devrait atteindre un facteur 10 ! Le marché commence à suivre l’impulsion politique. Certains labels énergétiques et environnementaux sont en train de devenir de nouvelles normes de marché.
Dans la rubrique « Coûts et rentabilité », la recherche économique commence à apporter des preuves de mécanismes de marché, fondés sur la « valeur verte », qui met en avant la survaleur des immeubles verts, essentiellement pour les marchés des bureaux américain et hollandais et pour les marchés résidentiels suisse et hollandais. Mais il est permis de penser que la « valeur verte » s’exprimera plus en termes de décote des immeubles menacés d’obsolescence, parce que non verts, plutôt qu’une survaleur des immeubles verts. Ceci est une autre version du même mécanisme économique de valorisation/dévalorisation des immeubles lié au développement durable.
La question des performances conventionnelles et des résultats réels des immeubles verts est de plus en plus traitée, avec intégration de l’exploitation et du comportement des utilisateurs. L’usage et le confort commencent à être étudiés.
La rubrique « Finance » met en évidence le retard de la finance privée dans l’immobilier durable. Le mouvement s’appuie pour l’instant essentiellement sur des instruments publics, comme, en France, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économie d’énergie et les crédits d’impôt. Mais les contrats de performance énergétique, les partenariats publics-privés intégrant l’énergie et le tiers investissement pourraient connaître quelque succès.
Notre blog apporte sa pierre à l’édifice. Près d’une centaine d’articles, études, rapports, lois… sont présentés et mis à la disposition des lecteurs, sans compter les textes disponibles sur les portails comme celui du Plan Bâtiment Grenelle, d’Effinergie ou les sites de l’UNEP. Le document le plus lu est notre analyse sur la rentabilité de l’immobilier durable qui a eu plus de 4 500 lecteurs, en comptant les versions française et anglaise. Celui sur les certifications a dépassé les 3 000 lecteurs et l’interview d’AXA Real Estate les 2 500 lecteurs. Le groupe de travail sur la valeur verte est au-delà des 2 000 lecteurs, ceux sur le benchmark international des politiques d’efficacité énergétique, le texte sur la directive européenne et la présentation des principales certifications BBC, HQE, BREEAM, LEED… sont au delà de 1 500, les communications sur l’innovation ont dépassé les 1 000.
L’étude « Les immeubles de bureaux verts tiennent-ils leurs promesses ? » a suscité de nombreuses réactions et, dans un autre domaine, le mastère spécialisé « Immobilier, Bâtiment et Energie » de l’Ecole des Ponts ParisTech, que nous animons, génére un intérêt certain.
Merci pour vos réactions et critiques !