Immobilier durable: faisons le point

L’immobilier durable peut être défini comme étant un immobilier significativement performant dans les domaines de l’énergie, de l’environnement et de la santé, tout en étant acceptable socialement et d’un coût maîtrisé. Etroitement articulé à l’urbanisme et aux transports, il constitue une dimension essentielle de la ville durable.

Depuis la création de ce blog, il y a trois ans – c’était en avril 2009 -, la question de l’immobilier durable a fortement progressé, tant du côté des pouvoirs publics que de celui des professionnels, ainsi que dans le monde de la recherche, en France comme à l’international.

Au niveau européen, la directive 2010/31/UE du 19 mai 2010 sur la performance énergétique des bâtiments a actualisé la précédente directive de 2002, et a ainsi donné de premiers éléments d’application dans l’immobilier et le bâtiment, du « paquet climat énergie » européen décidé fin 2009, politique dite des « trois 20 en 2020 » : moins 20 % de gaz à effet de serre et de consommation d’énergie, 20 % d’énergies renouvelables, en moyenne dans les 27 pays membres.

En France, les lois dites Grenelle 1 et Grenelle 2 des 3 août 2009 et du 12 juillet 2010 ont fixé le nouveau cadre législatif de la politique en matière de changement climatique, biodiversité et risques environnementaux et de santé.

Dans l’immobilier, le changement est radical : division par trois environ des consommations énergétiques dans le neuf, baisse de 38 % des consommations énergétiques en moyenne dans les 3,5 milliards de m² du parc existant d’ici 9 ans.

Pour l’essentiel, ces lois sont mises en application à partir de 2012, la loi Grenelle 2 nécessitant, pour être applicable, pas moins de 189 décrets et arrêtés, dont 44 pour le secteur bâtiment et urbanisme!

Mais certaines dispositions sont appliquées avec anticipation. Dans le neuf, les demandes de labels « Bâtiment Basse Consommation Effinergie® », qui anticipent la réglementation thermique 2012, concernaient, en décembre 2008, 7 400 logements et 15 opérations tertiaires. Le 1er mars 2012, elles représentent 378 870 logements et 680 opérations tertiaires.

Après le dispositif original, au niveau international, du Grenelle de l’Environnement, fondé sur une négociation inédite entre cinq grands corps de la société (gouvernement, collectivités locales, patronat, syndicats, associations), un autre mécanisme original a été mis en place : le Plan Bâtiment Grenelle. Ce Plan mobilise plus d’un millier de professionnels, travaillant en étroite collaboration avec les pouvoirs publics, sur la mise en œuvre opérationnelle du Grenelle. Le projet de décret sur la rénovation énergétique obligatoire du parc tertiaire public et privé a mobilisé à lui seul près de 200 personnes répartis en 8 groupes de travail !

Pour les professionnels de l’immobilier et du bâtiment, l’immobilier durable signifie un changement de paradigme qui représente une véritable révolution culturelle : le passage d’un engagement de moyens à un engagement de performance. Toute la chaine d’acteurs est concernée : collectivités territoriales, gestionnaires de parcs, établissements financiers, maîtres d’ouvrage, maîtres d’œuvre, entrepreneurs, industriels, exploitants, utilisateurs. Cela prendra un certain temps, peut-être une génération.

Notre blog, centré sur la dimension économique de l’immobilier durable, met à la disposition de ses lecteurs des documents regroupés dans trois rubriques : « Politiques et marchés », « Coûts et rentabilité », « Finance ».

Dans le champ « Politiques et marchés », les textes montrent que le moteur est avant tout politique. L’Union Européenne a défini des objectifs ambitieux pour 2020. La Commission Européenne réfléchit déjà à 2050. Dans sa communication de mars 2011 « Feuille de route vers une économie compétitive à faible intensité de carbone à l’horizon 2050 », la Commission indique qu’il faudrait atteindre un facteur 5, entre 1990 et 2050, de baisse des gaz à effet de serre. Mais comme des secteurs comme l’agriculture et les transports pourront difficilement dépasser le facteur 2, l’immobilier devrait atteindre un facteur 10 ! Le marché commence à suivre l’impulsion politique. Certains labels énergétiques et environnementaux sont en train de devenir de nouvelles normes de marché.

Dans la rubrique « Coûts et rentabilité », la recherche économique commence à apporter des preuves de mécanismes de marché, fondés sur la « valeur verte », qui met en avant la survaleur des immeubles verts, essentiellement pour les marchés des bureaux américain et hollandais et pour les marchés résidentiels suisse et hollandais. Mais il est permis de penser que la « valeur verte » s’exprimera plus en termes de décote des immeubles menacés d’obsolescence, parce que non verts, plutôt qu’une survaleur des immeubles verts. Ceci est une autre version du même mécanisme économique de valorisation/dévalorisation des immeubles lié au développement durable.

La question des performances conventionnelles et des résultats réels des immeubles verts est de plus en plus traitée, avec intégration de l’exploitation et du comportement des utilisateurs. L’usage et le confort commencent à être étudiés.

La rubrique « Finance » met en évidence le retard de la finance privée dans l’immobilier durable. Le mouvement s’appuie pour l’instant essentiellement sur des instruments publics, comme, en France, l’éco-prêt à taux zéro, les certificats d’économie d’énergie et les crédits d’impôt. Mais les contrats de performance énergétique, les partenariats publics-privés intégrant l’énergie et le tiers investissement pourraient connaître quelque succès.

Notre blog apporte sa pierre à l’édifice. Près d’une centaine d’articles, études, rapports, lois… sont présentés et mis à la disposition des lecteurs, sans compter les textes disponibles sur les portails comme celui du Plan Bâtiment Grenelle, d’Effinergie ou les sites de l’UNEP. Le document le plus lu est notre analyse sur la rentabilité de l’immobilier durable qui a eu plus de 4 500 lecteurs, en comptant les versions française et anglaise. Celui sur les certifications a dépassé les 3 000 lecteurs et l’interview d’AXA Real Estate les 2 500 lecteurs. Le groupe de travail sur la valeur verte est au-delà des 2 000 lecteurs, ceux sur le benchmark international des politiques d’efficacité énergétique, le texte sur la directive européenne et la présentation des principales certifications BBC, HQE, BREEAM, LEED… sont au delà de 1 500, les communications sur l’innovation ont dépassé les 1 000.

L’étude « Les immeubles de bureaux verts tiennent-ils leurs promesses ? » a suscité de nombreuses réactions et, dans un autre domaine, le mastère spécialisé « Immobilier, Bâtiment et Energie » de l’Ecole des Ponts ParisTech, que nous animons, génére un intérêt certain.

Merci pour vos réactions et critiques !

jean.carassus@immobilierdurable.eu

Sustainable Real Estate: let us take stock

Sustainable real estate can be defined as a significantly efficient real estate in the areas of energy, environment and health, while socially acceptable and at reasonable cost. Closely articulated to urban planning and transportation, it is an essential dimension of the sustainable city.

Since the creation of our blog, three years ago – it was in April 2009 -, the issue of sustainable real estate has increased strongly, both from government and from Construction and Property sector players, and also in the world of research.

The European Directive 2010/31/EC of 19 May 2010 on the Energy Performance of Buildings has updated the previous 2002 Directive, and thus gave a basis of application, in real estate and construction, of the European “Climate and Energy Package” decided in late 2009, the so-called policy of “Three 20 in 2020″: a decreasing of 20% of greenhouse gas emissions and energy consumption compared to 1990, 20% renewable energy, on average in the 27 Member States.

In France, an original device was the “Grenelle de l’Environnement”, a novel negotiation in 2007 between five main bodies of the society (government, local authorities, employers, unions, associations) about the climate change, biodiversity and environmental hazards national policy. “Grenelle” is the name of the street in Paris where is located the Social Affairs Ministry, where important “Grenelle agreements” were negotiated after the big May 1968 strike.

The so-called laws “Grenelle 1 and 2” on August 3, 2009 and July 12, 2010 set the new legislative framework of this new climate change, biodiversity and environmental hazards policy.

In real estate, the change will be radical: division by three of energy consumption in new buildings, down 38% of energy consumption on average in the 3.5 billion square meters of existing buildings within 9 years.

For the most part, these laws will be implemented from 2012, the “Grenelle 2” law requiring to be applicable, not less than 189 decrees and orders, including 44 for real estate and urban planning!

But some provisions are applied with anticipation. For new buildings, requests for “Low Energy Consumption Building Effinergie®” label that anticipates the 2012 thermal regulation, concerned in December 2008, 7,400 homes and 15 non-residential units. On 1 March 2012, they represent 378,870 homes and 680non-residential units.

Another original mechanism was established: the “Grenelle Building Plan”. This plan involves more than a thousand professionals, working closely with government, on the actual implementation of the “Grenelle 1 and 2” laws. The draft decree on the mandatory energy refurbishment of non-residential real estate, mobilizes alone nearly 200 people divided into eight working groups!

For the Construction and Property sector actors, sustainable real estate means a paradigm shift that represents a true cultural revolution: the passage of a commitment to means to a commitment to performance. The whole chain of actors is involved: local authorities, financial institutions, owners, developers, architects, contractors, manufacturing industry, operators and users. It will take some time, perhaps a generation.

Our blog, which highlights the economic dimension of sustainable real estate, provides its readers with documents grouped under three headings: “Policies and Markets”, “Costs and Profitability,” “Finance”.

In the field “Policy and Markets”, the texts show that the engine is above all political. The European Union has set ambitious targets for 2020. The European Commission is already thinking about 2050. In its communication of March 2011, “A Roadmap for moving to a competitive low carbon economy in 2050”, the Commission indicated that greenhouse gases emissions should decrease by 80 % between 1990 and 2050, that is a factor 5. Since sectors such as agriculture and transportation can hardly exceed factor 2, according to the European Commission, real estate is expected to reach factor 10! The market is beginning to follow the political impetus. Some energy and environmental labels are becoming new market standards.

Under the heading “Costs and Profitability”, Economic Research is beginning to provide evidence of market mechanisms, based on the “green value”, mainly for the U.S. and Dutch offices markets and for the Swiss and Dutch residential markets. But there is reason to believe that the “green value” will speak more in terms of discount of buildings threatened with obsolescence, because non-green, rather than goodwill of green buildings. This is another version of the same economic mechanism for valuation / devaluation of property related to sustainability.

The issue of conventional performance and actual results of green buildings is increasingly dealt with integration of operation and user behavior. The use and comfort are beginning to be studied.

The “Finance” section highlights the delay of private finance in sustainable real estate. The movement for the moment mainly relies on public instruments, such as, in France, interest-free eco-loans, energy saving certificates and tax credits. But the energy performance contracts, the public-private partnerships including energy and investment by a third party could know some success.

Our blog aims to contribute to the movement. A lot of articles, reports, laws… are presented and available to readers. The most read document is our analysis on the profitability of sustainable real estate that took more than 4,500 readers, in the two English and French versions. The one about certifications and an interview of AXA Real Estate exceeded 2 500 readers. The text on the European directive, the Green Value Working Group, the International Benchmark on Energy Efficiency Policies Task Group, communications about green innovation exceeded 1 000 readers.

The study “Are green office buildings keeping their promises?” aroused many reactions and, in another field, the “Real Estate, Construction and Energy” Executive Master of Ecole des Ponts et Chaussées, a member of Paris Institute of Technology, that we monitor, is generating interest.

Thank you for your feedback and commentaries!

jean.carassus@immobilierdurable.eu