Invité par l’académie privée d’un industriel suédois, j’ai dialogué avec des investisseurs et des entrepreneurs polonais sur les risques que présentent les immeubles non verts.
La prise de conscience sur les enjeux environnementaux de l’immobilier n’est pas au même niveau qu’en Europe de l’Ouest.
LOGEMENT BBC : LES CONSOMMATIONS REELLES, LE VECU DES HABITANTS, LES COUTS
Les premiers résultats de « Vivre dans un logement BBC », une étude commanditée par le certificateur CERQUAL, ont été rendus publics.
Cette étude, à caractère qualitatif, analyse en détail six résidences certifiées « Bâtiment Basse Consommation Effinergie® » habitées depuis au moins deux ans.
Elle adopte une approche socio-éco-technique et vise à répondre à trois questions :
– Quelles sont les consommations réelles des logements comparées aux consommations conventionnelles définies par le label? Comment expliquer les écarts ?
– Quel est le vécu des occupants? Quelles convergence ou divergences existe-t-il entre leur vécu et le confort mesuré?
– Quels sont les coûts d’utilisation de l’énergie pour les occupants et les coûts d’investissement et de maintenance?
Elle est réalisée par une équipe composée de Jean Carassus, économiste, Ecole des Ponts ParisTech (coordinateur), Chantal Laumonier, sociologue, Bernard Sésolis, directeur, Damien Janvier, Rémi Wrona, ingénieurs, Tribu Energie.
Ses premiers résultats sont encourageants. Les consommations réelles peuvent être au-dessus du conventionnel mais aussi au dessous. Les résultats sont différents selon l’indicateur utilisé: kWhep/m²/an ou kWhep/personne/an.
Les consommations dépendent fortement de l’occupation et du comportement des ménages.
L’étude met en évidence le processus d’apprentissage en cours des professionnels mais aussi la sous-estimation par ces derniers de l’information et de l’apprentissage des occupants.
Le rapport final sera rendu public début 2013.
Invited by the private academy of a Swedish construction company, I interacted with Polish investors and construction entrepreneurs on the risks presented by non-green buildings.
Awareness on environmental issues in real estate is not the same as in Western Europe.
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DU GRENELLE DE L’ENVIRONNEMENT A LA TRANSITION ECOLOGIQUE ET ENERGETIQUE
Organisée après les élections présidentielles de 2007, la concertation du Grenelle de l’Environnement entre l’Etat, le patronat, les syndicats, les collectivités territoriales et les associations environnementales a permis à la France de rattraper son retard vis-à-vis des pays les plus avancés dans les domaines du changement climatique, de la biodiversité et des risques environnementaux et sanitaires. Les lois Grenelle 1 et 2 de 2009 et 2010 ont fondé la nouvelle politique du pays qui s’est traduit par des avancées dans les trois domaines.
Quelle est la situation après les élections présidentielles de 2012 et le changement d’orientation politique du pays ? La Conférence Environnementale des 14 et 15 septembre 2012 qui rassemblait les mêmes partenaires que ceux du Grenelle de l’Environnement, plus des représentants du Parlement, donne des premiers éléments de réponse.
Dans la Conférence, qui s’appuyait sur un bilan chiffré très intéressant du Grenelle de l’Environnement (le rapport de l’inspecteur des finances Thierry Wahl), la crise écologique a été présentée non pas comme un phénomène en soi mais comme une des dimensions de la grande crise qui secoue la planète depuis 2007, qui selon nous a la même gravité que la crise de 1929. La stratégie de sortie de crise a donc non seulement des dimensions financière, économique et sociale mais aussi une dimension écologique, et cette stratégie devrait faire référence à un nouveau modèle de développement.
La Conférence Environnementale de septembre 2012 s’inscrit dans ce qui est appelé la « transition écologique et énergétique » du pays. Il conviendrait de préciser la transition vers quoi ? Vers quel nouveau modèle de développement ? Les Suisses ont défini une vision avec le concept passionnant de la « Société à 2000 Watts », qui a fait l’objet de votes de la population dans plusieurs cantons. Quelle est la vision française ?
Certes la tâche est difficile, car contrairement à certains qui défendent une conception harmonieuse et naturelle du développement durable, nous pensons au contraire que la définition du nouveau modèle de développement va faire l’objet de débats très tendus, fondés sur des rapports de force aux enjeux technico-financiers considérables. Mais la définition d’une vision à moyen terme est incontournable. Les réflexions du groupe de travail du Plan Bâtiment sur la Réglementation Bâtiment Responsable 2020, dont nous faisons partie, suggérant des éléments d’une « société sobre et décarbonée, désirable et durable« , sont versées au débat.
La Conférence Environnementale a abordé cinq domaines d’action.
Le premier domaine est la transition énergétique qui s’inscrit dans la perspective de diminuer la part de l’énergie nucléaire dans la production de l’électricité de 75% à 50% d’ici 2025, mais aussi par le symbole de la fermeture de la centrale de Fessenheim en 2016 et le refus de l’exploitation des gaz de schiste, à cause des conséquences environnementales de la technique de fracturation hydraulique.
La transition s’inscrit dans la proposition française que l’Europe s’engage, après l’objectif de moins 20% de gaz à effet de serre en 2020, comparé à 1990, sur des objectifs de moins 40% en 2030 et moins de 60% en 2040.
Le second domaine d’action est celui d’une politique ambitieuse en matière de biodiversité, avec notamment la création d’une agence nationale de la biodiversité, sur le modèle éprouvé de l’ADEME pour l’énergie.
Le troisième domaine est la prévention des risques sanitaires et environnementaux. Les conséquences sanitaires de la dégradation de l’environnement commencent à être mieux connues et doivent être mieux combattues.
Le quatrième domaine d’action concerne la question essentielle du financement et de la fiscalité écologique, l’envoi d’un signal prix significatif par l’augmentation des taxes environnementales est prévu.
Le cinquième thème est celui de la gouvernance environnementale, dans le cadre d’un rôle renforcé des régions.
L’ensemble débouche sur une feuille de route pour la transition écologique .
La Conférence Environnementale se réunira chaque année pour mesurer le chemin réel parcouru et donner les inflexions et impulsions nécessaires.
L’immobilier et le bâtiment sont concernés par les 5 thèmes de la conférence, mais pour le secteur, la mesure phare de la Conférence a été l’annonce de la mise aux normes énergétiques d’un million de logements par an, 500 000 logements neufs basse consommation d’énergie et 500 000 logements rénovés sur le plan énergétique. L’objectif est particulièrement ambitieux.
Les deux principaux obstacles à l’atteinte de tels objectifs sont d’une part le financement et d’autre part les compétences des acteurs de la filière bâtiment.
Dans la construction neuve, les acteurs de l’immobilier et du bâtiment ont montré leur capacité à appliquer rapidement, à grande échelle et à coûts maîtrisés, le label « Bâtiment Basse Consommation Effinergie® », qui anticipe la réglementation 2012 divisant par trois la consommation moyenne d’un bâtiment en comparaison avec la réglementation 2005. C’est une performance étonnante que peu de personnes imaginaient possible il y a 5 ans.
Mais pour la rénovation du parc existant, à supposer que le financement soit trouvé, les acteurs du bâtiment ne sont pas prêts à la date d’aujourd’hui. Le nombre de professionnels formés dans des qualifications comme « Eco Artisans » promue par la CAPEB ou « Les professionnels de la performance énergétique » développée par la FFB est très faible. Un moyen efficace de faire progresser fortement ce nombre serait de réserver les financements aidés à ces professionnels qualifiés.
Passer d’une obligation de moyens à une obligation de résultats, avoir une vision d’ensemble de la thermique d’un logement, se préoccuper non seulement des travaux mais aussi de l’exploitation après rénovation, mettre l’utilisateur au centre car c’est de lui que les consommations réelles dépendent, voici les grands défis des acteurs du bâtiment dans les mois qui viennent pour la rénovation du parc de logements. Des enjeux similaires concernent le parc tertiaire, privé et public. La sortie du décret sur les travaux dans le secteur tertiaire est vivement espérée.
Il y a nécessité d’un Plan Bâtiment ambitieux, et il est bon que Philippe Pelletier ait été reconduit comme président du Plan Bâtiment Durable qui prend la suite du Plan Bâtiment Grenelle. Ce plan sera conduit en partenariat étroit avec les collectivités territoriales, en particulier les régions, comme l’indique la lettre de mission de Philippe Pelletier signée par la ministre de l’Egalité des territoires et du logement et la ministre de l’Ecologie, du développement durable et de l’énergie.
THE ECOLOGICAL AND ENERGY TRANSITION: THE NEW FRENCH ENVIRONMENTAL POLICY
Held after the 2007 presidential elections, the dialogue of the “Grenelle de l’Environnement” between the government, employers, trade unions, local authorities and environmental associations has enabled France to catch up vis-à-vis the most advanced countries in the areas of climate change, biodiversity and environmental and health risks. The laws Grenelle 1 and Grenelle 2 of 2009 and 2010 established the new national policy which has resulted in progress in all three areas.
What is the situation following the 2012 presidential elections and the change of political direction of the country? The Paris Environmental Conference on 14 and 15 September 2012 which brought together the same partners as those of the “Grenelle de l’Environnement”, as well as representatives of the Parliament, provided some of the first answers.
In the Paris Environmental Conference, which was based on a very interesting quantitative assessment of “Grenelle de l’Environnement”, the ecological crisis was not presented as a phenomenon in itself but as one of the dimensions of the ongoing global crisis, which we believe has the same gravity as the 1929 crisis. The strategy for recovering from the crisis has not only financial, economic and social dimensions but also an ecological one, and this strategy should refer to a new development model.
The Paris Environmental Conference perspective is what is called the « ecological and energy transition » of the country. It is necessary to define the objective of such a transition; what is the new development model? The Swiss have defined a vision with the exciting concept of the « 2000-watt Society« , which was the subject of votes in several cantons. What is the French vision?
The task is certainly challenging because, unlike some who advocate a harmonious and natural conception of sustainable development, we believe instead that the discussion on the definition of the new development model will be difficult, based on the balance of power between considerable financial and technical interests. The definition of a medium-term vision is nonetheless essential.
At the end of the Paris Environmental Conference, a roadmap concerning five action fields was published. .
The first action field is the energy transition marked by a commitment to reduce the share of nuclear energy in electricity production from 75% to 50% by 2025, but also by the symbol of the decommissioning of a first nuclear plant in 2016 and the refusal to develop shale gas extraction, because of the environmental consequences of hydraulic fracturing.
To specify the energy transition, France will propose that Europe will be committed, after the goal of a 20% reduction in greenhouse gas emissions by 2020 compared to 1990, on targets of a 40% reduction in 2030 and a 60% reduction in 2040.
The second field relates to an ambitious policy concerning biodiversity, including the creation of a National Biodiversity Agency, on the model of the French National Energy Agency.
The third action field concerns the link between environment and health. The health consequences of environmental degradation are becoming better known and need to be better controlled.
The fourth field concerns the critical issue of funding and environmental taxation, with the willingness to create a price signal through higher environmental taxes.
The fifth field is environmental governance, including an increase of the role of regions.
In the real estate and construction sector, the key measure of the Paris Environmental Conference was the announcement of the improvement of energy standards of one million dwellings per year, with 500,000 new homes with low energy consumption and 500,000 units renovated to improve energy efficiency. This goal is particularly ambitious.
The two main obstacles to achieving such objectives are funding and skills.
In new construction, French real estate and construction players have shown their ability to quickly apply on a large scale and with cost control, the « Low Consumption Building Effinergie® » label, which anticipates the 2012 regulation dividing by three the average consumption of a building as compared with the 2005 regulation.
This is an amazing performance that few people could imagine 5 years ago.
But for refurbisment of the existing stock, if funding is found, the construction players are not currently ready. The number of professionals having got « Eco Artisans” label, promoted by the French Building Craftsmen Association, or “Energy Performance Professionals” label, developed by the French National Building Federation, is very low.
To move from an obligation of means to an obligation of results, to get a comprehensive view of the thermal performance of a dwelling, to be concerned not only by works but also by operation after renovation, to concentrate on the user because the user has a great impact on the actual energy consumption; these are the major challenges for building players in the coming months for the renovation of housing stock. Similar issues concern tertiary stock, both in the private and public sectors.
There is need for an ambitious Building Plan and it was good that the same leader, Mr Philippe Pelletier, a lawyer, was reappointed as Chairman of the « Sustainable Building Plan », the new name of the Grenelle Building Plan. This Plan will be conducted in close partnership with local authorities as indicated in the mission letter of Mr Pelletier, signed by Mrs Cecile Duflot, the Minister for The Equality of Territories and Housing and Mrs Delphine Batho, the Minister for Ecology, Sustainable Development and Energy.
Le 7 juin 2012 à Bruxelles, à l’occasion du lancement de la certification HQE™ à l’international, a eu lieu une conférence sur « Valeur verte et certification » avec trois intervenants.
J’ai exposé les premières preuves de la valeur verte immobilière et la question du maintien de la valeur dans le temps,
Franck Hovorka (Caisse des Dépôts) a présenté le point de vue de l’investisseur,
Ursula Hartenberger (RICS Europe) a développé le point de vue de l’expert en évaluation immobilière.
Enregistrement filmé de la conférence avec texte des présentations (Moments d’intervention: Jean Carassus 30mn 23s après le début, Franck Hovorka 45mn 21s, Ursula Hartenberger 58mn 34s):
On 2012 June 7, in Brussels, before the launching on international level of the French environmental certification HQE™, a conference dedicated to « Green Value and Certification » was held with the participation of three speakers.
I presented the first evidences of green value and the issue of keeping green value over time,Franck Hovorka (Caisse des Dépôts) gave the point of view of the investor, and Ursula Hartenberger (RICS Europe) presented the role of the expert.
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Filmed conference translated into English, with presentations (Speaking time: Jean Carassus 30 min 23 s after beginning, Franck Hovorka 45 min 21 s, Ursula Hartenberger 58 min 34 s):
Le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment a mené une recherche action sur le thème innovation et performance énergétique des copropriétés.
L’objet de la recherche action était de définir et de tester des processus innovants améliorant la performance énergétique des copropriétés avec un professionnel de l’administration de biens.
Une analyse des caractéristiques du secteur et une étude de 10 copropriétés ont été menées, puis un partenariat a été instauré avec le Club de l’Amélioration de l’Habitat (CAH), qui s’est concrétisé par une enquête auprès d’un échantillon de représentants de la demande et de l’offre.
Une analyse d’une action terminée, l’Opération d’Amélioration Thermique des Bâtiments des Grands Boulevards à Grenoble a permis de dégager plusieurs enseignements pratiques sur la rénovation énergétique des copropriétés.
Une convergence entre les approches du CAH, du professionnel de l’administration de biens et du CSTB s’est traduite début 2011 par une réponse coordonnée à un appel à propositions du Plan Urbanisme Construction Architecture (PUCA) et de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) sur l’amélioration énergétique en copropriétés.
La proposition du CAH, soutenue par le CSTB a été retenue par le PUCA et l’ANAH. Un secteur expérimental de 12 copropriétés a été lancé en 2011.
Télécharger le rapport du CSTB sur l’action 2008-2010 corédigé en juin 2011 par Marc Colombard-Prout et Jean Carassus.
J’ai été membre du groupe Innovation du Plan Bâtiment Grenelle, co-animé par Inès Reinmann, d’Acxior Corporate Finance, et par Yves Farge, de l’Académie des Technologies.
Le rapport, publié en septembre 2011, est fondé sur un nouveau paradigme, trois mots d’ordre, quatre champs d’action et douze propositions.
J’ai participé, avec Meka Brunel, Vice présidente executive d’Ivanhoé Cambridge Europe et Gérard Chevalier de la Fondation Palladio, à l’introduction des 4 tables rondes du colloque sur la rénovation énergétique du tertiaire francilien, organisé le 9 novembre 2011 par le Conseil Régional Ile de France, le Réseau R2DS et la Fondation Fondaterra.