Merci pour l’accueil fait à ce blog. Vos réactions ont été souvent très positives. Merci au ministère de l’Energie, de l’Ecologie, du Développement Durable et de la Mer d’avoir placé ce blog dans sa page de référence.

Les professionnels de l’immobilier et du bâtiment sont devant un défi rarement rencontré dans l’histoire de ce secteur. Le saut qualitatif exigé par les pouvoirs publics en matière d’efficacité énergétique et de qualité environnementale et sanitaire, tant pour la construction neuve que pour le parc existant, est considérable.

Dans le siècle qui vient de s’écouler, le seul défi comparable fut celui de la reconstruction après la deuxième guerre mondiale.

Dédier ce blog à la question économique et financière répond à un besoin important, la question économique étant beaucoup moins bien traitée que la question technique en matière d’immobilier et de bâtiment durables.

L’ampleur des innovations nécessite une meilleure articulation entre chercheurs et professionnels, ce qui est la raison d’être de ce blog.

La mutation en cours est internationale. Les enjeux sont les mêmes dans les pays développés et les pays émergents (1). Le caractère bilingue du blog permet de procéder à un benchmark international permanent.

Dans l’éditorial, nous abordons la question essentielle de la convergence mondiale des certifications environnementales d’immeubles et donnons la parole à un grand investisseur international : AXA Real Estate Investment Managers.

Dans la colonne de gauche, les textes de chercheurs, de professionnels et d’autorités publiques sont présentés en trois rubriques (politiques et marchés, coûts et rentabilité, finance) et quelques sites internet de référence sont indiqués.

Dans la colonne de droite, des thèmes de réflexion et d’action liés à nos activités sont traités :

– mise en œuvre des politiques d’efficacité énergétique des bâtiments dans les pays développés et les pays émergents (Task Group n°66 du Conseil International du Bâtiment),

– innovation et immobilier durable (Observatoire de la Ville),

– « valeur verte » des immeubles (Groupe « Valeur Verte en Pratique »),

– modalités d’application de la réglementation thermique 2012 (Rapport de l’Office Parlementaire d’Evaluation des Choix Scientifiques et Technologiques).

Chercheurs, professionnels, représentants d’autorités publiques, n’hésitez pas à faire des suggestions pour améliorer le service rendu par ce blog.

Jean Carassus, professeur à l’Ecole des Ponts ParisTech, consultant.

jean.carassus@immobilierdurable.eu

Thank you for the way you welcomed our blog. Your reactions were often very positive. Thank you to the French Ministry of Energy, Ecology and Sustainable Development to have put our blog in its reference list.

Property and Construction actors have to face a challenge which is very rare in the history of the sector. The qualitative jump demanded by public authorities to improve the energy, environmental and health quality of new and existing buildings is huge. In the last century, the only comparable challenge was the rebuilding of many countries after World War II.

To dedicate our blog to Sustainable Real Estate Economics is useful because economical questions are much less tackled than technical ones in that field. Innovation is strategic. It is the reason why one aim of our blog is to be a meeting point for researchers and Property and Construction actors.

Jean Carassus, professor Ecole des Ponts ParisTech, consultant.
jean.carassus@immobilierdurable.eu

Les certifications environnementales des immeubles ont toutes une base nationale : HQE en France, BREEAM au Royaume-Uni, LEED aux Etats-Unis, Green Star en Australie… La plupart s’exportent hors de leur pays d’origine. LEED  et BREEAM sont les plus présentes à l’international. Des opérations HQE voient le jour en Belgique, au Luxembourg et en Algérie.

Les pouvoirs publics supranationaux (Union Européenne, ONU) et les investisseurs internationaux (voir par exemple l’interview dans ce blog d’AXA Real Estate Investment Managers) ne peuvent que constater la grande hétérogénéité des démarches, des cibles visées, des performances exigées, des systèmes de notation. Dans le quartier de la Défense à Paris, pour répondre aux attentes des différents types d’investisseurs, certains immeubles sont obligés d’être certifiés à la fois HQE, LEED et BREEAM !

Après un parcours où chacun a fait cavalier seul, un rapprochement est enfin en train de se produire entre les principaux certificateurs. Ce rapprochement est issu d’un triple mouvement.

La première initiative fut une invitation, par l’Etablissement public du quartier de la Défense, du CSTB (dont la filiale Certivea assure en France la certification « NF Bâtiments Tertiaires Démarche HQE® ») et du BRE, responsable de la certification britannique BREEAM.

Très vite la nécessité d’un échange au niveau européen est mise en avant. Les Allemands, qui viennent de mettre au point leur démarche environnementale, sont approchés. D’autres pays sont contactés, y compris le Brésil qui vient d’élaborer une certification proche de la démarche HQE. Sustainable Building Alliance (SB Alliance)  est créée en juin 2008.

L’objectif de SB Alliance est de développer des méthodes communes pour mesurer et comparer la performance environnementale au niveau international. L’alliance veut développer une approche commune enre les différentes méthodes d’évaluation pour améliorer leur lisibilité, leur comparaison et leur mise en oeuvre.

Le comité de direction est composé du BRE (Royaume-Uni), du CSTB (France), du DGNB (Allemagne), de la FACV (Brésil), de l’ITC-CNR (Italie), du NIST (USA) et du VTT (Finlande), rejoints par l’IVE (Espagne) et, en octobre 2009, par l’USGBC, qui gère la certification LEED (Etats-Unis). Début 2010, le GBC japonais, qui gère le label CASBEE a adhéré à SB Alliance.

SB Alliance est coprésidée par Carole Le Gall, directrice générale du CSTB et Carole Atkinson, directrice générale de BRE-Global.

En juin 2009, le CSTB et le BRE ont signé un accord pour élaborer ensemble un label immobilier de qualité environnementale européen.

Les Green Building Councils d’Australie (GBCA, qui gère la certification Green Star), du Royaume-Uni (UKGBC), des Etats-Unis (USGBC), et le BRE décident de faire converger leurs approches. Un protocole d’accord est signé en mars 2009. L’objectif en est l’élaboration d’une méthodologie commune de mesure de l’impact de l’immobilier en termes de gaz à effet de serre.

Ces deux premières initiatives convergent ensuite avec un accord entre SB Alliance, le World Green Building Council (WGBC), le BRE, le DGNB, le GBCA, l’UKGBC, l’USGBC et le CSTB. Six indicateurs essentiels sont proposés : carbone, énergie, eau, déchets, qualité de l’air intérieur, rentabilité financière.

Par ailleurs, en 2008, le Programme Environnement de l’ONU (United Nations Environment Programme, UNEP), dans le cadre de son Initiative pour les Bâtiments Durables et le Climat (Sustainable Buildings and Climate Initiative, SBCI), a lancé un groupe de réflexion international dont l’un des objectifs est de promouvoir une mesure commune de l’impact carbone et de la consommation d’énergie des bâtiments au niveau mondial.

Les trois initiatives convergent lors des réunions organisées par l’UNEP SBCI à Paris et Singapour en septembre et octobre 2009 et se traduisent, lors d’une réunion à Copenhague sous l’égide de l’UNEP-SBCI en décembre 2009, par la présentation d’un cadre commun à la Conférence sur le changement climatique.

La présentation faite par Stéphane Pouffary et Niclas Svenningsen résume le rapport Métrique Commune Carbone pour mesurer l’utilisation de l’énergie et les émissions de gaz à effet de serre des immeubles.

Un cadre commun de mesure est proposé pour les deux premiers indicateurs, parmi les six suggérés par SB Alliance. Les consommations et les émissions concernent, pour l’instant, la phase utilisation des immeubles. Les données doivent être mesurables, « reportables », vérifiables, et recueillies en cohérence avec les principes et les méthodes des standards internationaux (ISO notamment).

Quatre indicateurs sont proposés : KWh/m²/an et si possible KWh/occupant/an, kg équivalent CO2/m²/an et kg équivalent CO2/occupant/an.

Le cadre doit être transformé en outil opérationnel après consultation des professionnels de la construction et de l’immobilier.

La démarche doit progressivement concerner les autres indicateurs définis par SB Alliance.

L’objectif n’est pas d’élaborer un seul label environnemental mondial mais de constituer un corpus commun aux principales certifications environnementales des immeubles. Un progrès que pouvoirs politiques et investisseurs internationaux attendent avec impatience.

All green buildings labels have a national basis: LEED in the USA, BREEAM in the UK, HQE in France, Green Star in Australia… Most of them are exported. LEED and BREEAM are the most present on international level. HQE is active in Belgium, Luxemburg and Algeria.

International public authorities (UN, European Union) and investors (see AXA Real Estate Investment Managers interview in the present blog) observe the heterogeneity of methods, targets, performance levels and rating systems. In Paris-La Défense Business District, some buildings have to be labeled HQE, LEED and BREEAM at the same time to be assessed by national and international investors!

Gilles Bouteloup, vous êtes Directeur Développement Durable et Sécurité d’AXA REIM. Rappelez nous en quelques mots ce qu’est AXA REIM ?

AXA REIM est filiale de AXA Investment Managers, qui gère un investissement immobilier de l’ordre de 38 milliards €. 515 collaborateurs sont actifs dans 21 pays. Notre patrimoine est très diversifié : bureaux, commerces, logistique, hôtels, logements… Nous sommes le premier gestionnaire d’investissements immobiliers en Europe et le 4ème mondial.

Quelle est votre approche du développement durable ?

Le développement durable est un élément essentiel de notre stratégie. L’origine fut l’introduction en 1986 dans le groupe AXA du concept d’entreprise citoyenne. Nous avons pris ensuite une série d’initiatives visant à intégrer le développement durable dans nos pratiques professionnelles. En 2003, nous avons signé la Charte Global Compact de l’ONU. Au sein de l’UNEP (United Nations Environment Programme) Finance Initiative, nous coprésidons le groupe Assurance. En 2007 AXA IM a  signé les Principes de l’investissement responsable de l’ONU et je représente AXA REIM au sein du Property Working Group.

Pour notre activité nous avons défini cette politique dans notre Guideline de l’investissement immobilier responsable. Ce guideline définit dans chacun des trois champs d’action (environnement, social, gouvernance) six lignes d’actions concrètes, comme par exemple mettre progressivement en œuvre un système de management de l’efficacité énergétique et de la consommation d’eau ou promouvoir un système d’évaluation environnementale des immeubles.

Desormais nous utilisons systématiquement pour le neuf les certifications environnementales existantes, Haute Qualité Environnementale (HQE®) en France, BREEAM au Royaume-Uni, Minergie en Suisse.

Comment articulez-vous rendement financier et développement durable ?

Le lien est très étroit. Les trois mots clés sont risque, retour sur investissement (Risk/Return) et obsolescence. Nous sommes convaincus que les immeubles, neufs et plus encore existants, qui ne présentent pas une bonne efficacité en termes d’environnement, d’énergie, de confort et de santé, présentent un grand risque d’obsolescence.

Le risque d’obsolescence a deux dimensions : un risque réglementaire, dont le cadre est de plus en plus exigeant, en particulier pour les gaz à effet de serre et l’énergie, et un risque de marché, lié à une préférence de plus en plus marquée des utilisateurs pour les immeubles verts, en particulier dans le tertiaire.

L’amélioration de l’efficacité environnementale et énergétique permet de diminuer le risque d’obsolescence des immeubles dans lesquels investissent nos clients. Les perspectives de rendement et de valeur locative sont meilleures pour les immeubles verts que pour les immeubles ordinaires.

D’ailleurs, dans les appels d’offre internationaux, les investisseurs et leurs conseils privilégient désormais les gestionnaires d’actifs (Asset Managers) qui maitrisent les compétences qu’exige l’immobilier durable.

De quelles compétences s’agit-il ?

Nous allons vers un changement important de nos pratiques professionnelles. Nous sommes des gestionnaires d’actifs dont le métier est fondé sur des données quantitatives. Nous devons progressivement traiter les flux de ressources naturelles et environnementales avec la même rigueur que les flux financiers.

Il faut rompre avec les auto déclarations environnementales qui relèvent plus du « greenwashing » que d’une approche rigoureuse de l’immobilier durable. Il est capital que les données de la performance environnementale soient mesurables selon des standards transfrontières et qu’elles soient vérifiables par des tierces parties compétentes et indépendantes.

C’est dans cet esprit qu’avec plusieurs investisseurs, AEW Europe, ING REIM, General Electric Real Estate, nous avons demandé à Veritas de nous bâtir un Green Rating que nous sommes en train d’appliquer à plus de 120 immeubles en Europe.

Il faut également que le système de mesure ait un coût adapté. L’audit initial ne devrait pas excéder 5 000 € pour un immeuble de bureaux moyen, avec un rafraichissement régulier des données pour un coût annuel de l’ordre de  1 500 à 2 000 €.

En tant qu’acteurs européens nous avons besoin de standards internationaux. Or toutes les certifications environnementales existantes ont une base nationale, des critères différents, des exigences variables. Cette situation  nous parait dépassée.

Nous suivons avec attention le rapprochement en cours entre HQE, BREEAM, LEED et Green Star (1). Nous avons besoin d’un système de rating à la fois simple, clair, standardisé au niveau international, largement quantitatif et d’un coût raisonnable.

Gilles Bouteloup, merci pour cet exposé très intéressant de votre conception de l’immobilier durable.

(1)    Voir l’éditorial dans le présent blog.

Gilles Bouteloup, you are Sustainable Development and Safety Director of AXA Real Estate Investment Managers. Please, could you tell us in a few words what is AXA REIM?

AXA REIM is a subsidiary of AXA Investment Managers, which manages a 38 billions € (55 billions US $) real estate portfolio. In the company, 515 employees work in 21 countries. Our portfolio is very diversified: offices, retail, logistics, hotels and housing. We are the first property investment manager in Europe and the fourth in the world.

What is your sustainable development approach?

Sustainable development is an essential part of our strategy. At the beginning was the introduction   of the “citizen company” concept in AXA group in 1986. Then we introduced sustainability into our practice through several commitments. In 2003, we signed the UN Global Compact Chart. In UNEP Finance Initiative, we co-chair the Insurance groups representation. In 2007, AXA IM signed the UN Responsible Investment Principles. I am the AXA representative in the UNEP-FI Property Working Group.

We define our policy in our Responsible Property Investment Guideline. The Guideline specifies six types of practical action to be taken in three main fields (environment, social, governance). Examples of these actions are the progressive implementation of an energy efficiency and water consumption management system or the promotion of an environmental rating index for our buildings.

For all new buildings, we now achieve the usual environmental accreditations, BREEAM in the UK, Haute Qualité Environnementale (HQE®) in France, Minergie in Switzerland.   

How do you mix profit and sustainability ?

Profit and sustainability are closely aligned. The three key words are: risk, return and obsolescence. We are convinced that non efficient buildings in terms of energy, environment and health will have more rapid obsolescence.

The first obsolescence risk is regulatory, with the requirement for increased energy and environmental performance. The second risk is market led, with occupiers increasingly seeking greener buildings, especially in the non residential sectors.

Improving the energy and environmental efficiency decreases the property obsolescence risk for our clients. Future returns and rental values will be higher for green buildings than for standard buildings.

For global client presentations we have observed that investors and their consultants have a clear preference for asset managers with a clear expertise in sustainable property.

What is this expertise ?

Our practices will change significantly. As asset managers, we use a lot of quantitative data. We will have to be as rigorous in gathering data for a building’s environmental indicators as we are with financial data.

Environmental performance must be mesurable via international standards and verifiable by independent and competent bodies.

It is the reason why we work with three other investors, AEW Europe, ING REIM, General Electric Real Estate, in commisionning Veritas to build a Green Rating tool. We are implementing this in more than 120 buildings in Europe.

The cost of the rating system has to be reasonable. The initial audit cost should not exceed 5 000 € (7 200 US $) for an ordinary office building, with a c. 1 500 € (2 200 US $) annual review cost.

As a pan-European investor, we need consistent international standards. So far all accreditation systems have been country-specific, with differing criteria and performance measurements. This situation does not meet our requirements.

We are very interested in the differences between BREEAM, LEED, HQE and Green Star (1). We need a rating system which is simple, clear, internationally relevant, with quantitative assessment – at a reasonable cost.

Gilles Bouteloup, thank you for this very interesting presentation of your vision of sustainable real estate.

(1)     See on that topic the editorial in the present blog.