Coûts et rentabilité

Sustainable Building Alliance. L’impact de la performance durable sur la création de valeur. Résumé en français. Rapport complet en anglais. 2015. L’évaluation de la valeur d’un immeuble peut porter sur l’analyse des bénéfices associés à l’immobilier durable, et sur l’impact de la performance durable sur les loyers, la durée des baux, la rentabilité… L’étude analyse ces mécanismes et formule des recommandations pour les évaluateurs et les organismes de certification.
Carassus J., Ernest D. , Pancrazio L., Hovorka F., Delaunay J. Krier N., (R)évolution des métiers et immobilier… »as a service ». IEIF Réflexions Immobilières n°72, 2ème trimestre 2015. L’article porte sur les mutations en cours dans l’immobilier (nouvelles fonctions, nouveaux outils de mesure) et leurs conséquences possibles sur l’évolution des métiers (utilisateur, promoteur-constructeur, asset manager, property manager, facilities manager). Les transformations ne font que commencer!
Dinamic. La valeur verte des logements d’après les bases Notariales BIEN et PERVAL. Mars 2015. Le lien entre performance énergétique et environnementale et prix des immeubles est prouvé depuis longtemps dans plusieurs pays étrangers. Il est désormais prouvé en France. L’association Dinamic confirme en 2015 son étude de 2013 (citée ci-dessous). Toutes choses égales par ailleurs, entre une maison avec Diagnostic de Performance Energétique (DPE) C et une maison avec un DPE F ou G, l’écart de prix de 19% en Bretagne, 13% dans le Sud-Est, 9% dans la 2ème couronne de l’Ile de France. Pour les appartements, l’écart de prix est de 9% en Bretagne et dans le Sud-Est.
MSCI. Indicateurs annuels IPD® de l’immobilier vert en France. Performance financière. Résultats au 31 décembre 2014. En France, sur la base d’un indice 100 en décembre 2009, le rendement financier global en décembre 2014 est à l’indice 140,4 pour les immeubles de bureaux certifiés « verts » et de 134,4 pour les immeubles non certifiés « verts » comparables.
Carassus J, Laumonier C., Sésolis B. Janvier D., Wrona R. Vivre dans un logement « Bâtiment Basse Consommation »: un constat prometteur. Octobre 2014. Principaux résultats de l’étude: les consommations réelles peuvent être au-dessus du conventionnel mais aussi au dessous, les résultats mesurés en kWh/personne sont l’inverse de ceux mesurés en kWh/m², les consommations dépendent fortement de l’occupation et du comportement des ménages, le vécu des occupants est bon mais le confort thermique d’été peut être insuffisant en période de grande chaleur dans le sud de la France, les professionnels ont intérêt à multiplier les retours d’expérience et à utiliser des techniques simples et robustes. Ils ont tendance à sous-estimer les questions de l’information et du conseil aux occupants.
World Green Building Council. Health, Wellbeing & Productivity in Offices The next chapter for green building. September 2014. Santé, bien-être et productivité des occupants des immeubles de bureaux sont étroitement liés et ce lien est maintenant prouvé. Le rapport utilise près de 80 références scientifiques qui démontrent ce lien, beaucoup plus stratégique pour les immeubles « verts » que les économies d’énergie.
CSTB, ANSES, Etude exploratoire du coût socio-économique des polluants de l’air intérieur. Avril 2014. Le CSTB et l’Agence Nationale de Sécurité Sanitaire estiment le coût socio-économique (mortalité, baisse de la qualité de la vie, pertes de production) des polluants de l’air intérieur à 19,5 milliards €. Les pertes pour les finances publiques sont en outre de 162 millions €. Près des 3/4 du coût sont dus aux particules en suspension, loin devant le benzène, le trichloréthylène, le radon, le monoxyde de carbone et la fumée de tabac.
Très bon panorama des études chiffrées sur la valeur verte en France et à l’étranger. Les auteurs donnent également des éléments pour expliquer la valeur verte et les conditions son apparition.
Dinamic. Valeur verte des logements d’après les bases notariales. Avril 2013. Dans les marchés non tendus de la maison individuelle, l’impact du niveau du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) sur le prix de vente semble important. Entre un DPE de classe C et un DPE de classe F, la différence de prix de la maison est de 22% dans le Nord et Nord Ouest de la France, 29% dans l’Ouest-Centre, 37% dans le Sud-Ouest. Même si de fait l’étude prend en compte non seulement le DPE mais aussi l’état général de la maison (les deux étant souvent liés), cette première étude sur la valeur verte des logements en France est très significative.
Laurenceau Sylvain. Analyse de la valeur verte dans l’immobilier de bureaux. CSTB. Avril 2013. En comparant des immeubles certifiés « verts » et des immeubles comparables non « verts », l’a uteur montre que le loyer au m² est supérieur d’environ 5 % pour les immeubles verts, mais que le coût par occupant est moins élevé d’environ 4 % dans les immeubles verts. Il note que l’économie de charges énergétiques dans les immeubles verts est marginale.
Fustec A, Carpier S, Dieulesaint Y, Et si la valeur des actifs immobiliers était immatérielle? Réflexions Immobilières IEIF n° 64, 2ème trimestre 2013. Les auteurs, consultant et professionnels de l’immobilier, identifient quatre critères de valeur immatérielle d’un immeuble de bureaux: la conception fonctionnelle, la conception technique, l’emplacement, l’esthétique. Ils examinent particulièrement, à partir de cas réels, l’impact possible de la qualité de l’immeuble sur la productivité des salariés.
Analyse intéressante et détaillée des risques de non qualité dans la réalisation, l exploitation et l usage des bâtiments basse consommation.
Les premiers éléments de preuve de la valeur verte de l immobilier de bureaux en France. Le rendement en capital des immeubles certifiés verts est sensiblement plus élevé que celui d immeubles comparables non verts. Statistique à conforter par un échantillon plus étoffé.
 Association HQE. HQE Performance Premières tendances pour les bâtiments neufs. 2012 Initiative de l Association HQE: l analyse de 74 bâtiments avec la consommation en énergie grise comprise dans les matériaux et équipements et des éléments sur la qualité de l air intérieur.
 Kok N. Matthiew E K. The value of green labels in the California housing market. Universities of Maastricht and California. 2012.Sur le marché californien, les auteurs estiment à 9% la différence de prix de vente, pendant la période 2008-2012, entre les logements certifiés Energy Star et LEED et les logements comparables non certifiés.
 Reichardt et alii. Sustainable Building Certification and the Rent Premium: a Panel Data Approach. Universities of Wiesbaden and Cambridge. 2012. Cette équipe de chercheurs allemands et britanniques analyse l’évolution dans le temps de la différence de loyer entre immeubles de bureaux américains certifiés Energy Star et LEED et immeubles non certifiés. Après être montée jusqu’à 7 % en 2008, la différence de loyer a diminué et était de 4% fin 2009.
 Fuerst F. Mc Allister P. Green Noise or Green Value? Measuring the Effects of Environmental Certification on Office Values. Real Estate Economics. 2011. Franck Fuerst et Patrick Mc Allister estiment à 4 à 5 % la différence de loyer en 2008 entre les immeubles de bureaux américains certifiés Energy Star et LEED par rapport aux immeubles non certifiés comparables. La différence en matière de prix de revente, sur la période 1999-2008, est plus étonnante: de l ordre de 25%.
 Brunel M. Rapport Grenelle et obsolescence. ORIE. 2012. Cette intéressante étude de l Observatoire Régional de l Immobilier d Entreprise en Ile de France analyse l obsolescence des bureaux en prenant en compte les caractéristiques des immeubles, leur mode d occupation et les transports en commun. Plusieurs scénarios 2020 sont produits. L objectif de moins 38% du Grenelle est atteignable sous deux conditions: un programme volontariste de rénovation et une forte implication des exploitants et des utilisateurs.
 ADEME, Synteo, La Française. Les enseignements de la cartographie d un parc tertiaire. 2012. La performance énergétique intrinsèque des bureaux s améliore grâce aux exigences croissantes des réglementations sucessives. Mais les consommations liés à l usage (bureautique, serveurs…) augmente. Utilisateur et exploitant doivent être parties prenantes dans l amélioration des performances.
 Chegut A, Eichholtz P, Kok N. The Value of Green Buildings New Evidence from the United Kingdom. Université de Maastricht. Juillet 2011. Après leurs analyses des marchés américains et hollandais, l équipe de Maastricht animée par Nils Kok étudie le marché britannique des bureaux et constate une forte prime, de 21% pour les loyers, de 26% pour les prix de revente, pour les bureaux verts certifiés BREEAM, comparés à des bureaux non certifiés de localisation et de qualité comparables.
 Lorenz D. Property Valuation and Sustainability. RICS Valuation Conference. Stockholm. Février 2011. Très intéressante conférence de David Lorenz, de l Institut Technologique de Karlsruhe, sur le rôle des évaluateurs dans l immobilier durable. L auteur y fait le point sur les études publiées relatives à la valeur immobilière verte.
 Kok N., Maarten J.. The value of Energy Labels in the European Office Market. Maastricht University, RSM Erasmus. Mai 2011. Les auteurs analysent le lien entre niveau de diagnostic de performance énergétique (DPE) et niveau de loyer sur le marché des bureaux des Pays-Bas. L étude porte sur 1100 transactions pendant la période 2005-2010. Le niveau de loyer des immeubles ayant un DPE noté de D à G est en moyenne inférieur de 6,5 % aux immeubles notés de A à C de caractéristiques comparables (localisation, taille, âge). Une donnée intéressant aussi l immobilier durable: le loyer diminue de 13 % par kilomètre d éloignement d une gare de transport en commun.
 Brunnen D. Kok N. On The Economics of Energy Labels in the Housing Market. Erasmus University, Maastricht University. Novembre 2009 Cette étude analyse le lien entre la performance énergétique des logements existants et leur prix de vente. Portant sur l étude de 194 000 transactions en 2008 et 2009 sur le marché des Pays-Bas, les auteurs constatent une différence moyenne de 2,5% environ du prix de vente entre les logements ayant un diagnostic de performance énergétique noté A, B ou C et les logements notés D, E ou F de caractéristiques comparables.
 Eichholtz Piet, Koks Nils and Quingley John M. The Economics of Green Buildings. Berkeley Program on Housing and Urban Policy. Septembre 2010. Intéressante suite de l analyse Doing Well by Doing Good de mars 2009 reproduite dans la liste ci-dessous. Pendant la crise de 2008-2009, les immeubles de bureaux verts américains continuent de bénéficier d une prime en terme de loyer et de prix de revente, mais elle est moins forte que pendant la période 2004-2007.
 Brunetière Jean-René. Comportement d usage de l énergie dans le bâtiment. Etat de la connaissance. Conseil Général de l Environnement et du Développement Durable. Mars 2011. Ce rapport fait un intéressant état de la connaissance sur l usage de l énergie dans les logements et les immeubles tertiaires. Il conclut sur la nécessité de faire évoluer les représentations sociales de l énergie dans les immeubles et les pratiques des professionnels.
 GIE Enjeu et énergie positive. Confort et santé dans les immeubles de bureaux énergétiquement performants. Juillet 2011. Ce groupement d intérêt économique de professionnels considère le confort comme un enjeu financier majeur de l immobilier tertiaire. Le rapport détaille des recommandations opérationnelles pour mieux prendre en compte le confort dans les immeubles de bureaux performants.
 Groupe GA et alii. PERformance ENergétique et environnement PEREN. Fondation Bâtiment Energie. Juillet 2010. Cette recherche, pour produire un guide pour la performance énérgétique et environnementale dans le tertiaire, s appuie sur deux études de cas. Sont notamment analysées en détail les émissions de CO2 et les consommations énergétiques, directes et grises (contenues dans les composants pendant le cycle de vie). Le mobilier est un grand consommateur d énergie grise.
 ADEME. Les effets rebond des mesures d efficacité énergétique: comment les atténuer? ADEME & VOUS Stragégie et études n°54. Mai 2010. L ADEME tire les enseignements d’un bilan de plus de 500 études réalisé par une équipe de chercheurs britanniques pilotée par l Université du Surrey. L effet rebond correspond au fait que les ménages peuvent utiliser des mesures d économies d énergie pour augmenter leur consommation énergétique directement (augmentation du confort) ou indirectement (augmentation de dépenses consommatrices d énergie). 10 à 30 % des économies d énergie peuvent ainsi utilisés.
 Zgraggen Jean-Marc. Bâtiments résidentiels locatifs à haute performance énergétique, objectifs et réalités. Université de Genève. Février 2010. Cette thèse universitaire détaille une analyse menée pendant quatre ans sur un immeuble certifié Minergie. Les performances sont nettement plus élevées que dans un immeuble non certifié. Les écarts par rapport aux prévisions proviennent minoritairement de l immeuble (sous-estimation des ponts thermiques, sur-estimation des performances des équipements techniques et des apports solaires) et majoritairement du comportement des occupants (température intérieure, ventilation).
 Sidler Olivier. Grenoble ZAC de Bonne, performances réelles de l immeuble Patio. Enertech Mars 2011. Performances réelles d un immeuble de l éco-quartier de Bonne à Grenoble. Des écarts par rapport aux prévisions peuvent provenir du climat de la saison, de l équipement des ménages, ainsi que de leur comportement (température choisie, modalités de ventilation).
 Sidler Olivier. Mulhouse Evaluation technico-économique de réhabilitations basse consommation. Enertech. Mars 2011. Bilan détaillé des consommations réelles d immeubles d habitation réhabilités basse consommation. Performances intéressantes avec quelques écarts liés à la qualité de l étanchéité à l air des immeubles et au comportement des occupants.
 Sidler Olivier. Bâtiments de logements HQE, Programme RESTART, Evaluation des performances. Enertech. Avril 2004. Un des premiers bilans détaillés réalisé en France des performances réelles d un immeuble HQE . L expérience montre que la perspective d une performance de 50 Kwh/m².an est atteignable. Ce sera la performance moyenne exigée par la réglementation 8 ans plus tard. L analyse met en avant les problèmes de confort thermique d été et le comportement des occupants.
 Mory Adrien. Les enjeux de l immobilier durable pour les utilisateurs locataires de bureaux. Mémoire ESSEC. Octobre 2010. Ce mémoire de mastère ESSEC analyse les impacts sociaux, économiques et juridiques de l immobilier durable sur un acteur rarement mis en avant: l utilisateur locataire de bureaux. Il définit les leviers d action de l utilisateur.
 Catarina O., Colombard-Prout M., Laurenceau S. Une démarche d’évaluation des potentialités de réduction des surinvestissements par les effets d’apprentissage: l’exemple des bâtiments à basse consommation. CSTB Septembre 2010. Intéressante étude sur un thème central pour les bâtiments basse consommation: l’apprentissage des acteurs est-il un facteur de baisse des surinvestissements? La réponse est plutôt oui. Des progrès sont déjà faits sur les équipements, des progrès restent à faire sur l’enveloppe.
 Plan Bâtiment Grenelle. Rapport du groupe de travail Valeur Verte. Meka Brunel. Septembre 2010. Ce rapport définit le consensus de la place sur la valeur verte pour le secteur des bureaux. Il liste les raisons d’une valeur verte potentielle. Il définit les deux faces de la valeur verte: surcôte des immeubles verts ou décote des immeubles non verts. Il suggère plusieurs mesures juridiques et fiscales pour faciliter la rénovation énergétique et environnementale du parc de bureaux.
 McNamara Paul. Changement climatique: l’équation immobilière. IEIF Réflexions Immobilières. Octobre 2009. n°50. Paul McNamara, Directeur de la Recherche de Prudential Property Investment Managers (PRUPIM), un important gestionnaire britannique de fonds d’investissement immobilier, pense que dans la décennie à venir, il y aura une évolution différenciée de la valeur et de la performance des actifs immobiliers, en fonction du caractère plus ou moins durable de ces derniers.
 Miller Norm, Pogue Dave, Dough Quiana, Davis Susan. Green Buildings and Productivity. The Journal of Sustainable Real Estate. Vol 1, n°1. 2009. Nombreuses références de recherches portant le lien potentiel entre productivité et santé, température, qualité de l’air intérieur, déménagement, technologies de l’information, postes de travail innovants, couleur, échairage. Egalement une enquête portant sur 500 occupants de bureaux Energy Star et LEED, faite par CBRE.
 Muldavin Scott. Value Beyond Cost Savings. Green Building Finance Consortium. 2010 Scott Muldavin a décidé de mettre en ligne son ouvrage sur la « valeur verte ». Intéressant travail, notamment à caractére méthodologique, sur la performance et l’analyse financière de l’immobilier durable. La maîtrise des risques est au coeur de sa démarche.
 G.Bouteloup, A.Bullier, J.Carassus, D.Ernest, L.Pancrazio, T.Sanchez. « Evaluer et garantir la valeur verte immobilière ». IEIF Réflexions Immobilières n°53. 3ème trimestre 2010. Dans cet article, les auteurs proposent une analyse sur l’évaluation de la « valeur verte » immobilière. La garantie de cette valeur passe par la labelisation de la performance du bâti, une exploitation performante et une qualité environnementale de l’usage.
 Bertrand Nathalie. Développement durable et centres commerciaux: aujourd’hui et demain? IMSI/ESPI. 2009. Mémoire de master de l’Institut du Management des Services Immobiliers, bien documenté sur les évolutions en cours relatives à la prise en compte de la question environnementale dans les centres commerciaux. Mémoire de master primé lors du Salon de l’Immobilier d’Entreprise (SIMI) 2009, avec le parrainage de la Fondation Palladio.
 Chazel Aurélien. Comprendre et chiffrer la « Green Value ». Mastère GESIIC. Paris 1 Panthéon Sorbonne. Septembre 2009. Mémoire très intéressant, fait dans le cadre du Mastère « Gestion et Stratégie de l’Investissement Immobilier et de la Construction » de Paris 1 Panthéon Sorbonne. Analyse détaillée de la Green Value, fondée sur un cas réel. Le travail a été désigné meilleur mastère de « Finance et Développement Durable » dans le Palmarès 2010 de la recherche européenne établi par le Forum pour l’Investissement Responsable (FIR).
 Newsham, G.R.; Mancini, S.; Birt, B. Do LEED-certified buildings save energy? Yes, but…Institut de Recherche en Construction du Canada; Août 2009. Cette recherche analyse les performances réelles d’une centaine d’immeubles certifiés LEED. Si en tendance les immeubles LEED ont une consommation énergétique de 18 à 39 % inférieure aux immeubles usuels comparables, 28 à 35 % des immeubles LEED consomment plus que les immeubles usuels et il n’y a pas de corrélation claire entre les crédits énergie obtenus en phase conception et les performances réelles obtenues en phase exploitation. Cette recherche, celle sur Minergie et celle sur HQE, toutes trois dans la présente rubrique montrent la nécessité d’avoir une approche conception-réalisation-gestion-exploitation pour les immeubles performants sur le plan énergétique et environnemental.
 O. Catarina et S. Illouz. Retour d’expérience de bâtiments certifiés HQE: Dynamiser l’efficacité énergétique des gestionnaires de patrimoine du secteur privé. PREBAT-ADEME-ICADE-CSTB. Décembre 2009 Cette très intéressante analyse de retour d’expérience de 3 immeubles de bureaux certifiés HQE explique pourquoi les performances attendues à la conception et à la réalisation n’ont pas été atteintes à l’exploitation.
 GIE Energie Positive. Livre Blanc « Enjeu énergie positive ». Octobre 2009 Document intéressant produit par un groupement d’intérêt économique rassemblant un promoteur immobilier et des industriels pour mieux maîtriser la consommation « non réglementaire » d’énergie dans le tertaire: pilotage de l’exploitation, éclairage, bureautique, restaurant d’entreprise.
 Zgraggen et alii. Case study of a low-energy (Minergie®) multifamily complex in Switzerland. First appraisal after two years of exploitation. 2006 Intéressant bilan d’une opération Minergie de 117 logements près de Genève. La performance est très supérieure à celle de la production immobilière usuelle mais nettement inférieure aux prévisions: délai de séchage, température élevée, problèmes de maîtrise de l’installation. Nous classons ce type d’étude dans la rubrique « Coûts et rentabilité » car une performance moindre que prévue après livraison de l’immeuble diminue la rentabilité de l’investissement.
 Groupe « Valeur Verte en Pratique ». Turning the generic concept into action ». Paris. Novembre 2009. Le groupe de reflexion « Valeur Verte en Pratique » (« Green Value In Use ») présente ses premières réflexions lors de la Conférence annuelle 2009 de Sustainable Building Alliance (SB Alliance).
 Bullier Adrien, Gras Fabien. Rentabilité de l’investissement énergétique. Immobilière des Chemins de Fer. Novembre 2008. Le responsable du Développement Durable de l’Immobilière des Chemins de Fer, filiale de la SNCF qui possède près de 100 000 logements, et un développeur foncier d’une filiale du groupe examinent les risques et la rentabilité potentielle d’un patrimoine neuf et rénové avec une préoccupation de haute efficacité énergétique.
 Muldavin Scott. Quantifying Green Values: Assessing the Applicability of the CoStar Studies. June 2008. Scott Muldavin, du Green Building Finance Consortium, critique sur les plans méthodologique, technique et mode de présentation l’étude de N.Miller, J.Spivey et A.Florance, présente dans notre rubrique. Mais il ne remet pas en cause leur conclusion: la valeur des bureaux « verts » américains est plus élevée.
 Eichholtz Piet, Kok Nils, Quigley John M., Doing Well by Doing Good? An Analysis of the Financial Performance of the Green Office Buildings in the USA. Mars 2009. Cette équipe de recherche des Universités de Maastricht et de Californie (Berkeley) met en évidence un bonus de loyer, de revenu locatif et de prix de revente pour les bureaux « verts » sur le marché américain.

 Kats Gregory H. Greening America’s Schools. Costs and Benefits. October 2006. Gregory Kats procède à une analyse coûts bénéfices d’écoles « vertes » américaines, notamment en monétarisant le gain en terme d’amélioration des connaissances des élèves.

 Pyvo Gary, Fisher Jeffrey D. Investment returns from Responsible Property Investments: Energy Efficient, Transit-oriented and Urban Regeneration Office Properties in the US from 1998-2008. Mars 2009. Cette recherche de deux professeurs des universités de l’Arizona et de l’Indiana chiffre le niveau le plus souvent élevé du retour sur investissement de l’immobilier tertiaire « responsable »: immeubles efficaces énergétiquement, immeubles situés près de transports en commun, immeubles situés près d’une zone de régénération urbaine.

 Kats Gregory H. Green Buildings Costs and Financial Benefits. 2003. Un des fondateurs de la société E Capital (USA), dans son étude pour le Massachusetts Technology Collaborative, procède à une estimation des bénéfices en terme de productivité et de santé des bâtiments « verts ».

 Fisk William, Seppänen Olli. Providing Better Indoor Environmental Quality Brings Economic Benefits. 2007. Deux chercheurs du Laboratoire National Lawrence Berkeley (USA) et de l’Université de Technologie d’Helsinki analysent les liens entre qualité du confort intérieur (température, ventilation, qualité de l’air…) et travail (absenteisme, productivité…).
 Franck Richard, Hovorka Franck. Valorisation économique des bâtiments énergétiquement performants. 2008. Cette étude de deux ingénieurs d’Aéroports de Paris et du groupe immobilier ICADE montre l’amélioration du taux de rendement interne, et des gains économiques associés, des immeubles de bureaux, neufs et rénovés, énergétiquement performants.
 Miller Norm, Spivey Jay, Florance Andy, Does Green Pay Off? 2008 Cet article d’un professeur de l’Université de San Diego et de dirigeants de la base de données immobilières CoStar mettent en évidence un prix de revente plus élevé pour les bureaux « verts » (labellisés LEED ou Energy Star) sur le marché américain.