THE ENERGY AND ENVIRONMENTAL TRANSITION IN FRANCE:

AMBITIOUS GOALS AND NECESSARY COMMITMENT OF COMPANIES, THE USERS AND LOCAL AUTHORITIES

The Environmental Conference, involving government, Parliament, local authorities, employers, trade unions and environmental organizations, which took place in Paris on 20 and 21 September 2013, specified the objectives and means of the French current environmental policy.

 A long-term vision

2050: a first objective had been defined in the energy law passed in 2005 : a reduction in greenhouse gas emissions in 2050 by 75% compared to 1990 (called “factor 4” – i.e. division by 4 emissions of greenhouse gases). The President of the Republic defined a second objective : a decrease in final energy consumption in 2050 by 50 % compared to 2013, a new goal not shared by the French employers.

2030: a new goal, also set by the President of the Republic: a decrease of 30% compared to 2013 of energy consumption from fossil fuels.

2025: a reminder of the commitment made in 2012 by the President of the Republic, a decline in the share of nuclear energy from 75% to 50% in the production of electricity.

2020: a reminder of the objectives contained in the European context: a 20% reduction in greenhouse gas emissions, compared to 1990, over 20% energy efficiency compared to 2005, a portion equal to 23% of renewable energy in total energy consumption (compared to 9% today).

These are ambitious and proactive goals, breaking with current practices and behaviors.

Also worth noting, one highly expected by many economists measure: the creation in 2014 of a carbon tax reaching € 22 per ton of CO2 in 2016.

The issue of low energy new buildings is (almost) resolved

Real estate, which in France consumes 44% of energy, emits 23% CO₂ and 18% of greenhouse gas emissions, is at the heart of the challenge of the energy and environmental transition.
Action on buildings is in the perspective of the sustainable city, with its three main dimensions: urban planning choices (fight against urban sprawl and soil sealing), energy efficient buildings (new and especially existing stock) and transformation of transportation modes.

The issue of energy efficiency of new construction is solved: the techniques exist with controlled costs. The French 2012 thermal regulation divided by 2 or 3, depending on the energy, consumption for five uses (heating, hot water, cooling, lighting, auxiliary equipment) compared to the 2005 regulations, without significantly increasing investment costs and with a substantial reduction in operating costs. The French 2012 thermal regulation is one of the most ambitious thermal regulations in the world.

In France, only one part of the individual house builders control inadequately the 2012 thermal regulation. And today hundreds of buildings are experimenting with the future 2020 regulation which will ensure that new buildings will produce almost as much energy as they consume.

An ambitious plan for the energy renovation of the building stock

But more than 90% of the building stock in 2020 and more than 2/ 3 of the stock in 2050 exist today. The big question is the massive energy renovation of existing buildings. The goal of the renovation of 500,000 units per year from 2017 (380,000 private dwellings and 120 000 social housing) will be difficult to achieve.

Significant resources are put in place : a decree imposing energy improvement of all private and public nonresidential buildings to be published in 2014, soft loans and tax exemptions for social housing and, for private housing, zero-interest loans and tax credits with no income limits, subsidies for the middle classes, strong support for low-income households, funding by local authorities, VAT to 5% for all work on thermal renovation, one planned guarantee fund avoiding work advance payment by households, businesses must be labeled to complete the work supported by the public authorities from July 2014, passport renewal for each building, 450 household information points distributed throughout the country, 2000 “ambassadors” for energy renovation …

It will soon be interesting to compare the effectiveness of the French method with its German counterpart, focused on the KfW public bank and the British Green Deal.

In France, three conditions seem essential to the success of such a plan: mobilizing professionals, the building users and local authorities.

The necessary transformation of professional skills

The construction sector is not ready to undertake such a thermal renovation scheme, especially among SMEs and craftsmen. These companies are usually specialized in one or two trades and do not have a comprehensive thermal vision of a house or apartment. At the end of 2012, of 337,000 building companies and craftsmen, only about 6,000 are eco-labeled.

The time spent negotiating with the household owning its house or condo makes its renovation unprofitable. The “business model” needs to be invented. But individual houses and apartments owned by households represent roughly 28 million homes on the existing portfolio of 33 million.
In the nonresidential sector, only the big business stock is managed professionally. Properties of the majority of the assets of central government, local authorities and SMEs are not professionally managed.

Improving the energy efficiency of a building involves the simultaneous management of renovation work, a better control of the operation and negotiation leading to a change in the user behavior. Only a minority of professionals master today the three dimensions of the energy efficiency of a building. This is why the public owners of the property (state, local) have so far blocked the publication of the decree mandating improved energy efficiency in the service sector.

 
Mobilization, improving skills and professionalization of the real estate and construction players, especially through the “Plan Bâtiment Durable” (Sustainable Building Plan), is the first condition of success.

The essential role of the occupants and local authorities

The second condition is the mobilization of the users. These are the building occupants that give the actual energy consumption. In both tertiary and more in residential sector, the occupants choose the indoor temperature, use office equipment and household appliances, have some ventilation practices, more or less master the equipment in the building (heating, air conditioning, hot water, shutters … ). Their role is central.

Finally, property and construction actors are highly differentiated. Moreover, real estate is closely articulated to urban planning and transport. It serves no purpose to live in a zero energy home if the inhabitants have to drive 20 miles every day to get there. Mobilization of territories, especially the regions and cities, is strategic. It is at these levels that are articulated urban planning, real estate and transport and where SMEs and craftsmen, who represent the majority of professionals, act.

jean.carassus@immobilierdurable.eu

LA TRANSITION ENERGETIQUE ET ECOLOGIQUE EN FRANCE:

OBJECTIFS AMBITIEUX ET NECESSAIRE MOBILISATION DES PROFESSIONNELS, DES OCCUPANTS ET DES COLLECTIVITES LOCALES

La Conférence Environnementale, mobilisant Etat, Parlement, collectivités territoriales, patronat, syndicats et organisations environnementales, qui s’est déroulée à Paris les 20 et 21 septembre 2013, a précisé les objectifs et plusieurs des moyens de la politique environnementale actuelle française.

Une vision à long terme

2050 : un premier objectif avait été défini dans la loi de programmation de l’énergie votée en 2005 : la baisse des émissions de gaz à effet de serre de 75% d’ici 2050, comparées à 1990 (dénommé « facteur 4 » – division par 4 des émissions de gaz à effet de serre -). Le Président de la République a fixé un deuxième objectif pour 2050 : la baisse de la consommation d’énergie finale de 50% par rapport à 2013,  nouvel objectif non partagé par le patronat français.

2030 : nouvel objectif, également fixé par le Président de la République, d’une baisse de 30%, par rapport à 2013, de la consommation énergétique d’origine fossile.

2025 : rappel de l’engagement, pris en 2012 par le Président de la République, d’une baisse de la part de l’énergie nucléaire de 75 % à 50 % dans la production de l’électricité.

2020 : rappel des objectifs pris dans le cadre européen : moins 20% d’émissions de gaz à effet de serre, comparées à 1990, plus 20 % d’efficacité énergétique comparée à 2005, une part des énergies renouvelables égales à 23 % de la consommation totale d’énergie (contre 9 % aujourd’hui).

Il s’agit d’objectifs ambitieux et volontaristes, en rupture avec les pratiques et comportements actuels.

Notons également une mesure très attendue par de nombreux économistes : la création en 2014 d’une taxe carbone devant atteindre 22 € la tonne d’équivalent CO₂ en 2016.

 La question de la construction neuve à basse consommation d’énergie est (quasiment) résolue

L’immobilier, qui en France consomme 44 % de l’énergie, émet 23 % du CO₂ et 18 % des gaz à effet de serre, est au cœur du défi de la transition énergétique et écologique.

L’action sur l’immobilier s’inscrit dans la perspective de la ville durable, avec ses trois grandes dimensions : les choix d’aménagement urbain (lutte contre l’étalement urbain et l’artificialisation des sols), l’efficacité énergétique de l’immobilier (neuf et surtout existant) et la transformation des modes de transport.

La question de l’efficacité énergétique de l’immobilier neuf est résolue : les techniques existent à coût maîtrisé. La réglementation thermique 2012 divise par 2 ou 3, selon l’énergie, les consommations pour 5 usages (chauffage, eau chaude, refroidissement, éclairage, auxiliaires) par rapport à la réglementation 2005, sans augmentation significative des coûts d’investissement et avec une baisse importante des coûts d’exploitation. La RT 2012 française est l’une des plus ambitieuses réglementations thermiques de la planète.

En France, seul le secteur de la maison individuelle au coup par coup maîtrise insuffisamment la RT 2012. Et dès aujourd’hui des centaines d’opérations expérimentent la réglementation 2020 qui fera en sorte que l’immeuble neuf produira pratiquement autant d’énergie qu’il en consomme.

 Un plan d’action ambitieux pour la rénovation énergétique du parc existant

Mais plus de 90 % du parc immobilier de 2020 et plus des 2/3 du parc immobilier de 2050 existent  aujourd’hui. La grande question est la rénovation énergétique de masse des bâtiments existants. L’objectif de la rénovation de 500 000 logements par an à partir de 2017 (380 000 logements privés et 120 000 logements sociaux) sera difficile à atteindre.

Des moyens non négligeables se mettent en place : décret imposant l’amélioration énergétique de tous les immeubles tertiaires privés et publics devant être publié en 2014, prêts à taux privilégié et exonérations fiscales pour les logements sociaux, et pour les logements privés, prêts à taux zéro et crédits d’impôt sans plafond de ressources, subventions pour les couches moyennes, fortes aides pour les ménages modestes, aides des collectivités territoriales, TVA limitée à 5 % pour tous les travaux de rénovation thermique, projet de fonds de garantie des travaux évitant l’avance de paiement par les ménages, nécessité pour les entreprises d’être labellisées pour réaliser les travaux aidés par la puissance publique à partir de juillet 2014, passeport rénovation pour chaque bâtiment, 450 points d’information des ménages répartis sur tout le territoire, 2 000 « ambassadeurs » de la rénovation énergétique…

Il sera prochainement intéressant de comparer l’efficacité du dispositif français avec son équivalent allemand, centré sur la banque publique KfW, et le « Green Deal » britannique.

En France, trois conditions nous semblent indispensables pour la réussite d’un tel plan : la mobilisation des professionnels, celle des occupants des immeubles et celle des territoires.

 La nécessaire transformation des compétences des professionnels

Les professionnels de l’immobilier et de la construction ne sont pas prêts à assumer un tel plan de rénovation thermique de masse, en particulier chez les PME et les artisans. Ces entreprises sont le plus souvent spécialisées dans un ou deux corps d’état et n’ont pas la vision thermique d’ensemble d’une maison ou d’un appartement. Fin 2012, sur 337 000 entreprises et artisans du bâtiment, environ 6 000 seulement sont labellisées « Reconnues Grenelle de l’Environnement ».

Le temps passé à négocier avec le ménage propriétaire de sa maison ou de son appartement en copropriété rend l’opération de rénovation non rentable pour le professionnel. Le « business model » reste à inventer. Or les maisons individuelles et les appartements possédés par les particuliers représentent environ 28 millions de logements sur les 33 millions du parc existant.

Dans le secteur tertiaire, seul l’immobilier des grandes entreprises est géré professionnellement. Les immeubles tertiaires de la majorité du patrimoine de l’Etat, des collectivités territoriales et des PME ne sont pas gérés professionnellement.

L’amélioration de l’efficacité énergétique d’un immeuble passe par la maîtrise simultanée de travaux sur le bâti, d’un meilleur pilotage de l’exploitation et d’une négociation aboutissant à une évolution du comportement des utilisateurs. Seule une minorité de professionnels maîtrise aujourd’hui les trois dimensions de l’efficacité énergétique d’un immeuble. C’est la raison pour laquelle les propriétaires publics de l’immobilier (Etat, collectivités locales) ont jusqu’à maintenant bloqué la publication du décret rendant obligatoire l’amélioration de l’efficacité énergétique des immeubles tertiaires.

La mobilisation, la transformation des compétences et la professionnalisation des acteurs de l’immobilier et du bâtiment, en particulier dans le cadre du Plan Bâtiment Durable, est la première condition du succès.

Le rôle essentiel des occupants et des collectivités territoriales

La seconde condition est la mobilisation des occupants. Ce sont les occupants des immeubles qui déterminent la consommation réelle d’énergie. Tant dans le tertiaire et plus encore dans le résidentiel, les occupants choisissent la température intérieure, disposent d’un équipement bureautique et électro-ménager, ont certaines pratiques d’aération, maîtrisent plus ou moins bien les équipements de l’immeuble (chauffage, climatisation, eau chaude, volets…). Leur rôle est central dans le dispositif.

Enfin, les acteurs de l’immobilier et du bâtiment sont extrêmement différenciés. De plus l’immobilier est étroitement articulé à l’urbanisme et aux transports. Il ne sert à rien d’habiter une maison à énergie positive s’il faut faire chaque jour 20 km en voiture pour y accéder. La mobilisation des territoires, en particulier au niveau des régions et des agglomérations, est stratégique. C’est à ces niveaux que s’articulent urbanisme, immobilier et transports et que se mobilisent les PME et les artisans qui représentent l’essentiel des professionnels concernés.

jean.carassus@immobilierdurable.eu