Jusqu’à une période récente, des études de cas ponctuelles démontraient la rentabilité potentiellement plus forte de l’immobilier « vert » par rapport à l’immobilier ordinaire. Mais il n’y avait pas d’études statistiques qui apportaient des éléments plus représentatifs de la réalité du marché. Trois recherches ont comblé récemment ce manque.
Les trois équipes de chercheurs exploitent l’importante base de données américaine CoStar sur l’immobilier commercial. Même si les équipes divergent sur l’ampleur des différences entre immobilier « vert » et immobilier ordinaire, les tendances sont les mêmes sur trois indicateurs-clés: le niveau de loyer, le montant du revenu locatif (loyer multiplié par le taux d’occupation) et le prix de revente.
Piet Eichholtz, Nils Kok et John M. Quigley trouvent une différence en moyenne de 3 % du niveau de loyer, de 6 % de revenu locatif et de 16 % de prix de revente. Le modèle de Franck Fuerst and Patrick McAllister aboutit à une différence de loyer de l’ordre de 6 % et de prix de revente de 31 à 35 %.Celui de Norm Miller, Jay Spivey et Andy Florance trouve une différence de prix de vente de 6 % (pour les immeubles labellisés Energy Star) à 10 % (pour les immeubles labellisés LEED).
Scott Muldavin produit une critique intéressante de l’étude de N.Miller, J.Spivey et A.Florance sur les plans méthodologique, technique et mode de présentation. Mais il ne remet pas en cause leur conclusion: la valeur des bureaux « verts » américains est plus élevée.
On pourra s’étonner des différences de chiffres entre des analyses utilisant la mëme base de données. La raison en est que chacune bâtit un modèle économique de prix « hédoniques »qui tente de neutraliser au mieux les facteurs autres que l’existence de labels environnementaux: localisation, âge de l’immeuble, taille, hauteur, niveau de confort, conditions locales de marché… Car bien sûr, il convient de comparer, toutes choses égales par ailleurs, un immeuble commercial labellisé LEED ou Energy Star avec un immeuble non labellisé.
Dans notre rubrique « Téléchargements », chapitre « Coûts et rentabilité », où figurent les trois recherches, signalons aussi l’intéressante étude de Gary Pivo et Jeffrey D. Fisher qui au delà des immeubles de bureaux efficaces énergétiquement, analysent le retour sur investissement des bureaux proches des transports en commun et situés près d’une zone de regénération urbaine.
En France, Richard Franck et Franck Hovorka analysent le surinvestissement et le taux de rentabilité interne des immeubles tertiaires énergétiquement performants, tandis qu’Adrien Bullier étudie la rentabilité potentielle d’un parc de logements efficaces sur le plan énergétique.
Au-delà de la question de la rentabilité en terme de loyer et de prix de revente, se pose celle de l’influence des immeubles de bureaux « verts » sur la productivité du personnel, qui peut être une source de rentabilité importante de ce type d’immeuble. Cette question est très délicate à traiter, car il est difficile d’isoler l’effet label « vert » des autres conditions de travail.
William Fisk et Olli Seppänen analysent les rapports entre qualité du confort intérieur, santé et travail (absenteisme, productivité). Gregory H. Kats va jusqu’à évaluer monétairement les gains de ces immeubles sur la santé et la productivité du travail. Dans une autre étude, il monétarise les gains d’apprentissage des élèves dans les écoles vertes américaines.
Le débat est ouvert, vos commentaires sont les bienvenus!
jean.carassus@immobilierdurable.eu